Immobilier et crédit à Saint-Esprit : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Saint-Esprit est de 1 750 €/m² pour les appartements (3 ventes) et de 2 795 €/m² pour les maisons (12 ventes).

Sur les 12 derniers mois, les appartements se vendent 1 750 €/m², soit 63 % sous la médiane 2018-2025 (4 718 €/m²) : un repli net, d’environ 237 000 € pour 80 m². Il peut traduire un marché retourné ou une autre composition des biens vendus.

Le prix des maisons progresse nettement : 2 795 €/m² sur les 12 derniers mois contre 2 139 €/m² en médiane 2018-2025, soit 31 % de plus (environ 64 000 € pour 97 m²).

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Martinique : pour les appartements, ce prix est 39 % en dessous de la médiane départementale (2 856 €/m²) ; pour les maisons, il est 5 % au-dessus de la médiane départementale (2 652 €/m²).

Le prix des maisons se situe au niveau de la médiane départementale (écart de 5 %) : sur 97 m², la différence représente environ 14 000 €.

Le nombre de ventes est faible (moins de 5 pour au moins une typologie) : ces prix sont à lire comme un ordre de grandeur, pas comme une référence précise.

Accessibilité immobilière : 49,9/100. Une note élevée signifie des prix inférieurs à ceux des communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour de Saint-Esprit, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 13 km) affichent un prix médian des maisons de 2 986 €/m² (1 735 € à 4 234 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Saint-Esprit (2 139 €/m²) est inférieur de 28 % à cette médiane locale (écart important).

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 13 km), le prix médian des appartements est de 2 997 €/m² (1 922 € à 12 549 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Saint-Esprit (4 718 €/m²) est supérieur de 57 % à cette médiane locale (écart important).

Pour un acheteur, le niveau de prix se situe dans la moyenne des communes comparables : la comparaison avec des annonces précises reste indispensable.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 23 577 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence représente 15,3 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu très élevé.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (54 200 € de plus) réduit la mensualité d’environ 321 € et les intérêts totaux d’environ 22 788 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 101 100 €, soit 42 % du capital emprunté (240 400 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 115 500 € au-delà du capital, soit 355 900 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 175 € mais ajoute environ 32 858 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (93 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (4 520 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 321 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 4 060 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Ce revenu représente 2,7 SMIC net : deux salaires au SMIC ne suffisent pas, il faut des rémunérations supérieures ou un apport plus important.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 63 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 62 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 20,0 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 4 808 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 54 200 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 14 423 € dans le premier cas et d’environ 8 128 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 240 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 120 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

Saint-Esprit est classée en zone B1 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Selon la composition du foyer, le PTZ de la zone B1 est encadré par un coût d’opération de 135 000 € maximum pour une personne seule (ressources limitées à 34 500 €) et de 324 000 € pour 5 personnes et plus (ressources limitées à 82 800 €). Le coût de l’opération est de 271 000 €, soit 136 000 € au-dessus du plafond pour une personne seule : le PTZ n’est calculé que sur 135 000 €, soit 50 % du coût. Un foyer de 5 personnes et plus n’est pas concerné par ce plafonnement.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 13 500 € à 40 500 € pour une personne seule et de 27 100 € à 81 300 € pour 5 personnes et plus. Au maximum, cela couvre 15 % du coût : l’aide reste un complément modeste. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 48 720 € par an avec 20 % d’apport) dépasse le plafond de ressources pour une personne seule (34 500 €) : un foyer aux revenus proches du minimum requis pour acheter ici risque d’être au-dessus du plafond.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (240 377 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 13 500 € à 40 500 € et sa mensualité passerait de 1 423 € à 1 183 € à 1 343 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement de Saint-Esprit est de 1,3 an (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe sous 3 ans (médiane du département : 3,2 ans). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute atteint 13,5 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 5,5 %). Il se situe entre 8 et 15 % : la commune dégage une marge pour investir tout en remboursant sa dette.

La dette par habitant est de 252 € en 2025, inférieure à la médiane du département (422 €).

La dette par habitant (252 € en 2025) a diminué de 37 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est amélioré de 12,6 points depuis 2020.

Côté acheteur, des indicateurs financiers plus favorables que ceux de la plupart des communes comparables rendent en principe moins probable une hausse brutale des impôts locaux ou une réduction des services, sans que cela soit exclu.

Le taux de taxe foncière sur les propriétés bâties de Saint-Esprit est de 50,15 % en 2025, soit proche de la médiane départementale (51,34 %).

Ce taux est resté stable depuis 2020 (variation inférieure à 1 point).

La note de pression fiscale ressort à 54,5/100 : plus elle est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables.

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Saint-Esprit est de 1 118 € en 2025, soit proche de la médiane départementale (1 169 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 19,00 % à Saint-Esprit en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune (93 € par mois) pèse 7 % de la mensualité de référence : une charge non négligeable pour le reste à vivre.

Autour de Saint-Esprit, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 13 km) se situe entre 32,01 % et 65,93 % (médiane 47,14 %), contre 50,15 % dans la commune, soit 3,0 points de plus que la médiane locale.

Le taux ne suffit pas à connaître la taxe due : le montant dépend de la valeur locative cadastrale du bien, ainsi que des abattements et exonérations applicables. Le dernier avis de taxe foncière du vendeur donne le chiffre réel.

Pour un acquéreur, la taxe foncière est un coût annuel qui vient s’ajouter à la mensualité du crédit et aux charges du logement.

Sur les 1 diagnostics de performance énergétique (DPE) recensés à Saint-Esprit (2026), 0,0 % sont classés F ou G (passoires thermiques) et 0,0 % sont classés E, F ou G.

Avec 1 diagnostic seulement, ces pourcentages ne permettent pas de juger l’état du parc à Saint-Esprit : ils sont donnés à titre indicatif et ne donnent pas lieu à une note.

Rappel réglementaire : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2028 dans les départements d’outre-mer, celle des logements F le sera au 1er janvier 2031.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acheteur, le nombre de DPE recensés est trop faible pour juger l’état du parc de logements : le DPE du bien visé est le document à consulter avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Saint-Esprit est de 15,0 €/m² charges comprises, soit environ 1 200 € par mois pour 80 m², proche de la médiane départementale (15,0 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Saint-Esprit est de 17,1 €/m² charges comprises, soit environ 1 660 € par mois pour 97 m², 12 % au-dessus de la médiane départementale (15,3 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Avec 7,3 % de rendement brut indicatif pour maisons, le loyer couvre une part importante du prix d’achat ; la vacance locative et la revente restent à vérifier.

Pour 97 m², la mensualité de crédit (1 423 €) est à peine inférieure au loyer estimé (1 660 €) : une fois ajoutés assurance, taxe foncière et charges, l’écart disparaît.

Le niveau de vie médian de Saint-Esprit (19 390 € par an et par unité de consommation) est proche de la médiane du département (18 980 €).

Soit 1 620 € par mois et par unité de consommation, 1,09 fois le SMIC net : le niveau de vie médian reste proche du SMIC.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (4 060 € par mois avec 20 % d’apport) représente 168 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 420 € par mois, ordre de grandeur) : le bien dépasse les moyens d’un couple médian de la commune sans apport renforcé.

Le taux de pauvreté est de 27,0 % (médiane du département : 28,0 %) : il se situe entre 20 et 30 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 3,7 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 3,7 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart marqué.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La commune a fait l’objet de 9 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1990 et 2015, un nombre notable (médiane des communes concernées du département : 13).

Le dernier événement reconnu date de 2015 (il y a 11 ans).

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 2 écoles maternelles, 3 écoles primaires, 2 écoles élémentaires et 1 collège à Saint-Esprit.

Rapporté à la population (0,7 école pour 1 000 habitants), le premier degré suit la moyenne départementale (0,7 pour 1 000).

La commune compte 1 collège mais aucun lycée : les lycéens rejoignent un établissement d’une commune voisine.

Le lycée le plus proche est à Ducos (5,2 km), à vol d’oiseau.

8 établissements sur 8 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 1 hôpital ou clinique, 3 pharmacies et 1 centre ou maison de santé à Saint-Esprit.

Avec 2,9 pharmacie pour 10 000 habitants, la commune suit la densité départementale (3,5 pour 10 000).

Côté acquéreur, la présence d’écoles, d’un point postal et de services de santé à proximité influence la demande locale, donc la revente : contrôlez les distances, les horaires et la carte scolaire avant de signer.