Immobilier et crédit au Pecq : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé au Pecq est de 4 179 €/m² pour les appartements (128 ventes) et de 6 043 €/m² pour les maisons (38 ventes).

Les prix récents des appartements (4 179 €/m² sur 12 mois) sont proches de la médiane 2018-2025 (4 102 €/m²), avec un écart de 2 % seulement : le marché se situe au niveau de son repère de long terme.

Sur 12 mois, les maisons se vendent 6 043 €/m², contre 6 140 €/m² en médiane 2018-2025 : un niveau stable (écart de 2 %).

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Yvelines : pour les appartements, ce prix est 19 % au-dessus de la médiane départementale (3 500 €/m²) ; pour les maisons, il est 83 % au-dessus de la médiane départementale (3 308 €/m²).

Le prix des maisons dépasse de 83 % la médiane du département, soit environ 298 000 € de plus pour 109 m² : le marché y est nettement plus cher que dans la plupart des communes du département.

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

La note d’accessibilité immobilière ressort à 21,5/100 : plus elle est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour du Pecq, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 4,2 km) affichent un prix médian des maisons de 5 829 €/m² (4 848 € à 8 181 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui du Pecq (6 140 €/m²) est proche, avec un écart de 5 %.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 4,2 km), le prix médian des appartements est de 4 478 €/m² (3 690 € à 5 508 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui du Pecq (4 102 €/m²) est inférieur de 8 %.

Pour un acquéreur, un ticket d’entrée élevé pour le département rend l’apport, la durée du prêt et le taux d’endettement déterminants.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 24 012 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence représente 15,6 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu très élevé.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (55 200 € de plus) réduit la mensualité d’environ 327 € et les intérêts totaux d’environ 23 208 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 102 900 €, soit 42 % du capital emprunté (244 800 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 117 600 € au-delà du capital, soit 362 400 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 178 € mais ajoute environ 33 464 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (142 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (4 610 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 327 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 4 140 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Ce revenu représente 2,8 SMIC net : deux salaires au SMIC ne suffisent pas, il faut des rémunérations supérieures ou un apport plus important.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 64 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 63 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 20,4 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 4 896 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 55 200 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 14 689 € dans le premier cas et d’environ 8 278 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 245 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 122 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

Le Pecq est classée en zone A bis du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Au prix médian constaté au Pecq, un appartement de 66 m² coûte environ 276 000 €. En zone A bis, le coût de l’opération pris en compte est plafonné à 225 000 € pour 2 personnes et à 315 000 € pour 4 personnes, avec des revenus à ne pas dépasser de 73 500 € et de 102 900 € par an. Le coût de l’opération est de 276 000 €, soit 51 000 € au-dessus du plafond pour 2 personnes : le PTZ n’est calculé que sur 225 000 €, soit 82 % du coût. Un foyer de 4 personnes n’est pas concerné par ce plafonnement.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 45 000 € à 112 500 € pour 2 personnes et de 55 200 € à 138 000 € pour 4 personnes. Au maximum, cela couvre 41 % du coût, ce qui réduit fortement la somme à emprunter à la banque. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 49 680 € par an avec 20 % d’apport) représente 68 % du plafond de ressources pour 2 personnes (73 500 €) : le plafond laisse une marge importante.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (244 812 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 45 000 € à 112 500 € et sa mensualité passerait de 1 449 € à 783 € à 1 183 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement du Pecq est de 4,2 ans (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe entre 3 et 5 ans (médiane du département : 2,6 ans). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute du Pecq ressort à 11,6 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 14,7 %). Il se situe entre 8 et 15 % : la commune dégage une marge pour investir tout en remboursant sa dette.

La dette par habitant est de 676 € en 2025, supérieure à la médiane du département (393 €).

La dette par habitant (676 € en 2025) a augmenté de 527 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est amélioré de 2,2 points depuis 2020.

Pour un acheteur, la situation financière est dans la moyenne des communes comparables : le budget et les projets d’investissement de la commune restent à consulter.

La taxe foncière sur les propriétés bâties du Pecq est calculée avec un taux de 30,63 % en 2025, soit 7 % au-dessus de la médiane départementale (28,55 %).

Par rapport à 2020, le taux est supérieur de 5,2 points.

Note de pression fiscale : 47,9/100 (plus la note est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition au Pecq est de 1 704 € en 2025, soit 9 % au-dessus de la médiane départementale (1 558 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 5,05 % au Pecq en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune (142 € par mois) pèse 10 % de la mensualité de référence : une charge non négligeable pour le reste à vivre.

Autour du Pecq, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 4,2 km) se situe entre 21,18 % et 34,77 % (médiane 28,15 %), contre 30,63 % dans la commune, soit 2,5 points de plus que la médiane locale.

Attention : un taux n’est pas un montant. La valeur locative cadastrale du bien, les abattements et les exonérations font varier la taxe ; l’avis de taxe foncière du vendeur reste la référence.

Pour un acheteur, la taxe foncière est une charge récurrente à intégrer dans le budget de propriétaire, en plus de la mensualité du crédit.

Les 3 671 diagnostics de performance énergétique recensés au Pecq (2026) se répartissent ainsi : 9,5 % en classe F ou G (passoires thermiques) et 33,6 % en classe E, F ou G.

Les logements F ou G existent mais restent minoritaires au Pecq : un contrôle bien par bien suffit en général.

Cette part de logements F ou G est 33 % en dessous de la médiane départementale (14,3 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Côté acheteur, la part de logements énergivores reste modérée ; le DPE du bien visé est toutefois à vérifier avant toute offre d’achat.

Les effectifs de professionnels de santé recensés dans la commune représentent 4,3 médecins généralistes pour 10 000 habitants.

Aucun professionnel recensé dans la commune pour : pédiatre, ophtalmologue, gynécologue, orthoptiste. Ils peuvent exister dans les communes voisines.

Note d’offre de soins : 50,5/100, dans la moyenne des communes comparables.

Il s’agit de professionnels recensés dans la commune : ce n’est pas une mesure de l’accès réel aux soins (délais de rendez-vous, patientèle, communes voisines).

Le loyer d’annonce estimé pour appartements au Pecq est de 21,7 €/m² charges comprises, soit environ 1 430 € par mois pour 66 m², 34 % au-dessus de la médiane départementale (16,1 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons au Pecq est de 23,0 €/m² charges comprises, soit environ 2 510 € par mois pour 109 m², 55 % au-dessus de la médiane départementale (14,9 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer annuel estimé équivaut à 6,2 % du prix médian des appartements : un rendement brut compris entre 5 et 7 %.

Pour 66 m², la mensualité de crédit (1 449 €) est supérieure de 1 % au loyer estimé (1 430 €) : avant assurance, taxe foncière et charges, l’achat coûte un peu plus cher par mois que la location.

Le niveau de vie médian du Pecq (30 800 € par an et par unité de consommation) est proche de la médiane du département (29 750 €).

Soit 2 570 € par mois et par unité de consommation, 1,74 fois le SMIC net : un niveau de vie médian supérieur à 2,2 fois le SMIC net.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (4 140 € par mois avec 20 % d’apport) représente 108 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 3 850 € par mois, ordre de grandeur) : l’achat est plus difficile pour un couple médian de la commune.

Avec 9,0 % (médiane du département : 8,0 %), le taux de pauvreté reste inférieur à 10 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 4,1 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 4,1 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart marqué.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 18 points de charge au Pecq, répartis dans 9 stations, sans point de charge rapide (50 kW et plus).

Avec 1,1 points de charge pour 1 000 habitants, la commune est légèrement moins équipée que le département (1,6 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

La commune a fait l’objet de 11 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1989 et 2022, un nombre notable (médiane des communes concernées du département : 7).

Le dernier événement reconnu date de 2022 (il y a 4 ans).

Les 3 arrêtés liés à la sécheresse renvoient au retrait-gonflement des argiles, qui peut fissurer le bâti : vérifiez l’exposition du terrain sur Géorisques avant d’acheter.

Les 7 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 3 écoles maternelles, 2 écoles primaires, 3 écoles élémentaires, 3 collèges et 1 lycée au Pecq, dont 2 établissements privés.

Rapporté à la population (0,5 école pour 1 000 habitants), le premier degré se situe un peu sous la moyenne départementale (0,7 pour 1 000).

L’enseignement secondaire est assuré sur place, avec 3 collèges et 1 lycée.

10 établissements sur 12 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 4 pharmacies au Pecq.

Avec 2,5 pharmacie pour 10 000 habitants, la commune suit la densité départementale (2,4 pour 10 000).

Le centre ou la maison de santé le plus proche se trouve au Port-Marly (1,4 km à vol d’oiseau).

Aucun hôpital ni clinique n’est implanté dans la commune : l’hôpital ou la clinique le plus proche se trouve au Vésinet (2,1 km à vol d’oiseau).

Pour un futur propriétaire, les écoles, la poste et l’offre de soins proches soutiennent la demande locale et la revente : mesurez les distances réelles et vérifiez horaires et carte scolaire avant de signer.