Immobilier et crédit à Lespinasse : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Lespinasse est de 2 510 €/m² pour les appartements (5 ventes) et de 2 875 €/m² pour les maisons (23 ventes).

Les prix récents des appartements (2 510 €/m² sur 12 mois) sont proches de la médiane 2018-2025 (2 525 €/m²), avec un écart de 1 % seulement : le marché se situe au niveau de son repère de long terme.

Le prix des maisons progresse nettement : 2 875 €/m² sur les 12 derniers mois contre 2 580 €/m² en médiane 2018-2025, soit 11 % de plus (environ 28 000 € pour 96 m²).

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Haute-Garonne : pour les appartements, ce prix est proche de la médiane départementale (2 501 €/m²) ; pour les maisons, il est 20 % au-dessus de la médiane départementale (2 393 €/m²).

Les maisons coûtent 20 % de plus que la médiane du département, soit environ 46 000 € de plus pour 96 m² : l’apport pèse davantage dans le plan de financement.

Le nombre de ventes (entre 5 et 9 pour au moins une typologie) donne une indication correcte, à confirmer par des annonces et ventes récentes.

Note d’accessibilité immobilière : 48,7/100. Plus la note est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour de Lespinasse, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 5,5 km) affichent un prix médian des maisons de 2 862 €/m² (2 760 € à 3 335 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Lespinasse (2 580 €/m²) est inférieur de 10 %.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 5,5 km), le prix médian des appartements est de 2 565 €/m² (2 395 € à 3 125 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Lespinasse (2 525 €/m²) est proche, avec un écart de 2 %.

Côté acheteur, les prix sont proches de ceux des communes comparables : seule la comparaison avec des annonces précises permet d’estimer un bien.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 24 012 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence représente 15,6 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu très élevé.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (55 200 € de plus) réduit la mensualité d’environ 327 € et les intérêts totaux d’environ 23 208 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 102 900 €, soit 42 % du capital emprunté (244 800 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 117 600 € au-delà du capital, soit 362 400 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 178 € mais ajoute environ 33 464 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (166 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (4 610 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 327 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 4 140 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Ce revenu représente 2,8 SMIC net : deux salaires au SMIC ne suffisent pas, il faut des rémunérations supérieures ou un apport plus important.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 64 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 63 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 20,4 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 4 896 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 55 200 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 14 689 € dans le premier cas et d’environ 8 278 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 245 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 122 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

Lespinasse est classée en zone B1 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Le bien de référence est une maison de 96 m² à environ 276 000 € (prix médian constaté). En zone B1, le coût de l’opération pris en compte est plafonné à 202 500 € pour 2 personnes et à 283 500 € pour 4 personnes, avec des revenus à ne pas dépasser de 51 750 € et de 72 450 € par an. Le coût de l’opération est de 276 000 €, soit 73 500 € au-dessus du plafond pour 2 personnes : le PTZ n’est calculé que sur 202 500 €, soit 73 % du coût. Un foyer de 4 personnes n’est pas concerné par ce plafonnement.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 20 300 € à 60 800 € pour 2 personnes et de 27 600 € à 82 800 € pour 4 personnes. Au maximum, cela couvre 22 % du coût, un complément significatif du prêt principal. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 49 680 € par an avec 20 % d’apport) représente 96 % du plafond de ressources pour 2 personnes (51 750 €) : la marge est faible et le revenu fiscal de référence fait foi.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (244 812 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 20 300 € à 60 800 € et sa mensualité passerait de 1 449 € à 1 089 € à 1 329 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, l’épargne brute de Lespinasse est négative alors que la commune a de la dette : elle ne dégage pas d’excédent de fonctionnement pour la rembourser, ce qui constitue un point de vigilance.

Le taux d’épargne brute, qui rapporte l’épargne aux recettes de fonctionnement, est de -4,5 % (médiane du département : 14,5 %). Il est négatif : les dépenses de fonctionnement dépassent les recettes, ce qui limite fortement les marges de la commune.

La dette par habitant est de 574 € en 2025, supérieure à la médiane du département (348 €).

La dette par habitant (574 € en 2025) a augmenté de 36 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 21,6 points depuis 2020.

Pour un acheteur, la situation financière appelle de la vigilance : le budget communal, les projets d’investissement et la trajectoire de la fiscalité locale sont à examiner avant de vous engager.

La taxe foncière sur les propriétés bâties de Lespinasse est calculée avec un taux de 48,97 % en 2025, soit 22 % au-dessus de la médiane départementale (40,23 %).

Depuis 2020, le taux a progressé de 9,0 points.

Pression fiscale : 31,1/100 (une note élevée correspond à un taux inférieur à celui des communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Lespinasse est de 1 988 € en 2025, soit 119 % au-dessus de la médiane départementale (909 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 8,10 % à Lespinasse en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune (166 € par mois) représente 11 % de la mensualité de référence : elle réduit sensiblement le reste à vivre.

Autour de Lespinasse, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 5,5 km) se situe entre 38,00 % et 70,92 % (médiane 53,75 %), contre 48,97 % dans la commune, soit 4,8 points de moins que la médiane locale.

Attention : un taux n’est pas un montant. La valeur locative cadastrale du bien, les abattements et les exonérations font varier la taxe ; l’avis de taxe foncière du vendeur reste la référence.

Pour un acheteur, la taxe foncière est une charge récurrente à intégrer dans le budget de propriétaire, en plus de la mensualité du crédit.

Parmi les 314 DPE recensés à Lespinasse (2026), 2,9 % relèvent des classes F ou G (passoires thermiques) et 6,7 % des classes E, F ou G.

Avec 2,9 % de logements F ou G seulement, les passoires thermiques restent rares à Lespinasse.

La part de logements F ou G est 51 % en dessous de la médiane départementale (5,9 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acheteur, la part de logements énergivores est modérée, mais le DPE du bien précis doit toujours être vérifié avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Lespinasse est de 12,5 €/m² charges comprises, soit environ 710 € par mois pour 57 m², 25 % au-dessus de la médiane départementale (10,0 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Lespinasse est de 10,8 €/m² charges comprises, soit environ 1 030 € par mois pour 96 m², 16 % au-dessus de la médiane départementale (9,3 €/m²).

Pour maisons, le loyer annuel représente 4,5 % du prix médian : un rendement brut compris entre 3,5 et 5 %.

Pour 96 m², la mensualité de crédit (1 449 €) est supérieure de 40 % au loyer estimé (1 030 €) : le budget mensuel est nettement plus chargé en achetant qu’en louant.

Le niveau de vie médian de Lespinasse (24 570 € par an et par unité de consommation) est proche de la médiane du département (23 970 €).

Soit 2 050 € par mois et par unité de consommation, 1,39 fois le SMIC net : un niveau de vie médian intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (4 140 € par mois avec 20 % d’apport) représente 135 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 3 070 € par mois, ordre de grandeur) : le bien dépasse les moyens d’un couple médian de la commune sans apport renforcé.

Avec 9,0 % (médiane du département : 10,0 %), le taux de pauvreté reste inférieur à 10 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 2,6 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 2,6 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart intermédiaire.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 5 points de charge à Lespinasse, répartis dans 2 stations, dont 3 en charge rapide (50 kW et plus).

Avec 1,6 points de charge pour 1 000 habitants, la commune est mieux équipée que le département (1,5 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

La commune est fréquemment touchée : 16 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 2023 (médiane des communes concernées du département : 10).

Le dernier événement reconnu date de 2023 (il y a 3 ans).

Les 9 arrêtés liés à la sécheresse renvoient au retrait-gonflement des argiles, qui peut fissurer le bâti : vérifiez l’exposition du terrain sur Géorisques avant d’acheter.

Les 5 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école primaire à Lespinasse.

Avec 0,3 école pour 1 000 habitants contre 0,6 dans le département, l’offre de proximité du premier degré est nettement plus rare.

Aucun collège ni lycée n’est implanté dans la commune : les collégiens et les lycéens rejoignent un établissement voisin, ce qui ajoute un temps de trajet quotidien à examiner.

Le collège le plus proche est à Saint-Jory (3,4 km) et le lycée le plus proche est à Saint-Jory (3,4 km), à vol d’oiseau.

1 établissement sur 1 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 1 pharmacie à Lespinasse.

Avec 3,3 pharmacie pour 10 000 habitants, la commune suit la densité départementale (2,7 pour 10 000).

Le centre ou la maison de santé le plus proche se trouve à Saint-Jory (3,4 km à vol d’oiseau).

Aucun hôpital ni clinique n’est implanté dans la commune : les hospitalisations et les urgences passent par un établissement d’une commune voisine.

Pour un futur propriétaire, les écoles, la poste et l’offre de soins proches soutiennent la demande locale et la revente : mesurez les distances réelles et vérifiez horaires et carte scolaire avant de signer.