Immobilier et crédit à Lorgues : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Lorgues est de 2 476 €/m² pour les appartements (44 ventes) et de 3 862 €/m² pour les maisons (45 ventes).

Le prix des appartements recule nettement : 2 476 €/m² sur les 12 derniers mois contre 3 666 €/m² en médiane 2018-2025, soit 32 % de moins (environ 51 000 € pour 43 m²).

Les maisons se vendent 3 862 €/m² sur les 12 derniers mois, 3 % sous la médiane 2018-2025 (4 000 €/m²) : un léger recul, d’environ 12 000 € pour 90 m².

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Var : pour les appartements, ce prix est 16 % en dessous de la médiane départementale (2 935 €/m²) ; pour les maisons, il est 9 % au-dessus de la médiane départementale (3 541 €/m²).

Les prix à Lorgues suivent la médiane du département, avec un écart de 9 % seulement, soit environ 29 000 € sur 90 m².

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

Accessibilité immobilière : 48,3/100. Une note élevée signifie des prix inférieurs à ceux des communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 11 km), le prix médian des maisons est de 3 575 €/m² (3 163 € à 3 829 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Lorgues (4 000 €/m²) est supérieur de 12 %.

Autour de Lorgues, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 11 km) affichent un prix médian des appartements de 2 744 €/m² (1 564 € à 4 284 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Lorgues (3 666 €/m²) est supérieur de 34 % à cette médiane locale (écart important).

Pour un acheteur, le niveau de prix se situe dans la moyenne des communes comparables : la comparaison avec des annonces précises reste indispensable.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 30 276 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Il faudrait 19,6 années de SMIC net pour atteindre le prix du bien de référence (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu très élevé.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (69 600 € de plus) réduit la mensualité d’environ 412 € et les intérêts totaux d’environ 29 262 €.

Pour 308 700 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 129 800 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 148 300 € au-delà du capital, soit 457 000 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 225 € mais ajoute environ 42 194 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (115 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (5 810 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 412 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 5 220 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Le revenu requis atteint 3,5 SMIC net : bien au-delà de deux salaires au SMIC (environ 2 956 € nets à deux), il suppose des revenus supérieurs à ce montant.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 81 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 79 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 25,7 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 6 174 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 69 600 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 18 521 € dans le premier cas et d’environ 10 438 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 309 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 154 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

Lorgues est classée en zone B1 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Le bien de référence est une maison de 90 m² à environ 348 000 € (prix médian constaté). Le plafond d’opération de la zone B1 est de 135 000 € pour une personne seule et de 243 000 € pour 3 personnes ; les plafonds de ressources (revenu fiscal de référence) sont respectivement de 34 500 € et de 62 100 €. Le coût de l’opération est de 348 000 €, soit 213 000 € au-dessus du plafond pour une personne seule : le PTZ n’est calculé que sur 135 000 €, soit 39 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 13 500 € à 40 500 € pour une personne seule et de 24 300 € à 72 900 € pour 3 personnes. Au maximum, cela couvre 12 % du coût : l’aide reste un complément modeste. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 62 640 € par an avec 20 % d’apport) dépasse le plafond de ressources pour une personne seule (34 500 €) : un foyer aux revenus proches du minimum requis pour acheter ici risque d’être au-dessus du plafond.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (308 676 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 13 500 € à 40 500 € et sa mensualité passerait de 1 827 € à 1 587 € à 1 747 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement de Lorgues ressort à 0,0 an en 2025 ; elle se situe sous 3 ans (médiane du département : 3,0 ans). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

Épargne brute rapportée aux recettes de fonctionnement : 19,5 % en 2025 (médiane du département : 14,7 %). Entre 15 et 22 %, il laisse une part importante des recettes disponible pour investir et rembourser la dette.

Avec 1 € de dette par habitant en 2025, la commune se situe à moins de la moitié de la médiane départementale (590 €).

La dette par habitant (1 € en 2025) a diminué de 100 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 3,5 points depuis 2020.

Côté acheteur, des indicateurs financiers plus favorables que ceux de la plupart des communes comparables rendent en principe moins probable une hausse brutale des impôts locaux ou une réduction des services, sans que cela soit exclu.

En 2025, le taux communal de taxe foncière sur le bâti de Lorgues s’établit à 37,70 %, soit proche de la médiane départementale (36,29 %).

Ce taux a augmenté de 1,3 points depuis 2020.

La note de pression fiscale ressort à 56,7/100 : plus elle est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables.

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Lorgues est de 1 383 € en 2025, soit 15 % au-dessus de la médiane départementale (1 198 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 12,60 % à Lorgues en 2025.

Rapportée au mois, la taxe foncière moyenne de la commune atteint 115 €, soit 6 % de la mensualité de référence : elle pèse sur le reste à vivre.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 11 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 30,02 % à 43,43 % (médiane 39,58 %) : celui de Lorgues (37,70 %) est inférieur de 1,9 point.

Le montant de la taxe foncière dépend du taux, mais aussi de la valeur locative cadastrale du bien et des abattements ou exonérations éventuels. Pour un bien précis, demandez au vendeur son dernier avis.

Pour un futur propriétaire, la taxe foncière est une dépense récurrente, à prévoir en plus de la mensualité du prêt.

Sur les 2 229 diagnostics de performance énergétique (DPE) recensés à Lorgues (2026), 4,2 % sont classés F ou G (passoires thermiques) et 13,1 % sont classés E, F ou G.

Les passoires thermiques sont rares à Lorgues : le risque de gros travaux de rénovation est a priori limité pour la plupart des biens.

En comparaison, la part de logements F ou G est proche de la médiane départementale (4,4 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acquéreur, la part de logements énergivores est modérée dans la commune, ce qui ne dispense pas de consulter le DPE du bien avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Lorgues est de 13,2 €/m² charges comprises, soit environ 570 € par mois pour 43 m², proche de la médiane départementale (13,1 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Lorgues est de 14,7 €/m² charges comprises, soit environ 1 330 € par mois pour 90 m², 11 % au-dessus de la médiane départementale (13,3 €/m²).

Le rendement locatif brut indicatif est de 4,6 % pour maisons : un niveau compris entre 3,5 et 5 %, courant dans les marchés où les prix d’achat sont élevés par rapport aux loyers.

Pour le bien de référence (90 m²), la mensualité de crédit (1 827 €) dépasse de 38 % le loyer estimé (1 330 €) : l’achat pèse nettement plus sur le budget mensuel que la location.

À 23 200 € par an et par unité de consommation, le niveau de vie médian de Lorgues se situe au niveau de celui du département (23 225 €).

Cela représente 1 930 € par mois et par unité de consommation, soit 1,31 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (5 220 € par mois avec 20 % d’apport) représente 180 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 900 € par mois, ordre de grandeur) : le marché est surtout accessible à des acheteurs extérieurs ou plus aisés que les habitants.

Le taux de pauvreté atteint 18,0 % (médiane du département : 13,0 %), entre 15 et 20 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 3,7 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 3,7 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart marqué.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

12 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1983 et 2023 : la commune est régulièrement concernée (médiane des communes concernées du département : 10).

Le dernier événement reconnu date de 2023 (il y a 3 ans).

Les 6 arrêtés liés à la sécheresse renvoient au retrait-gonflement des argiles, qui peut fissurer le bâti : vérifiez l’exposition du terrain sur Géorisques avant d’acheter.

Les 5 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 2 écoles maternelles, 2 écoles primaires, 1 collège et 2 lycées à Lorgues.

Avec 0,4 école pour 1 000 habitants, le premier degré est un peu moins dense que dans le département (0,5 pour 1 000).

L’enseignement secondaire est assuré sur place, avec 1 collège et 2 lycées.

7 établissements sur 7 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 3 pharmacies à Lorgues.

Rapporté à la population (3,0 pharmacie pour 10 000 habitants), l’offre officinale est proche de celle du département (3,2 pour 10 000).

Le centre ou la maison de santé le plus proche se trouve au Thoronet (5,8 km à vol d’oiseau).

Aucun hôpital ni clinique n’est implanté dans la commune : l’hôpital ou la clinique le plus proche se trouve au Luc (11 km à vol d’oiseau).

Pour un acheteur, la distance aux écoles, à la poste et aux soins joue sur la demande locale, donc sur la revente : vérifiez les trajets réels, les horaires d’ouverture et la carte scolaire avant de vous engager.