Immobilier et crédit aux Arcs : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé aux Arcs est de 2 648 €/m² pour les appartements (53 ventes) et de 3 221 €/m² pour les maisons (50 ventes).

Le prix des appartements recule nettement : 2 648 €/m² sur les 12 derniers mois contre 2 995 €/m² en médiane 2018-2025, soit 12 % de moins (environ 20 000 € pour 57 m²).

Sur les 12 derniers mois, les maisons se vendent 3 221 €/m², soit 10 % sous la médiane 2018-2025 (3 581 €/m²) : un repli net, d’environ 32 000 € pour 88 m². Il peut traduire un marché retourné ou une autre composition des biens vendus.

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Var : pour les appartements, ce prix est 10 % en dessous de la médiane départementale (2 935 €/m²) ; pour les maisons, il est 9 % en dessous de la médiane départementale (3 541 €/m²).

Les prix aux Arcs suivent la médiane du département, avec un écart de 9 % seulement, soit environ 28 000 € sur 88 m².

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

Note d’accessibilité immobilière : 61,7/100. Plus la note est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 14 km), le prix médian des maisons est de 3 637 €/m² (3 163 € à 5 202 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui des Arcs (3 581 €/m²) est proche, avec un écart de 2 %.

Autour des Arcs, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 14 km) affichent un prix médian des appartements de 3 254 €/m² (2 222 € à 4 740 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui des Arcs (2 995 €/m²) est proche, avec un écart de 8 %.

Côté acheteur, les prix sont proches de ceux des communes comparables : seule la comparaison avec des annonces précises permet d’estimer un bien.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 13 137 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le prix du bien de référence correspond à 8,5 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu modéré.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (30 200 € de plus) réduit la mensualité d’environ 179 € et les intérêts totaux d’environ 12 697 €.

Pour 133 900 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 56 300 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 64 300 € au-delà du capital, soit 198 300 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 98 € mais ajoute environ 18 308 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (133 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (2 520 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 179 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 2 260 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Il faut l’équivalent de 1,5 SMIC net : c’est à la portée d’un couple dont chacun est payé au SMIC (environ 2 956 € nets à deux), pas d’une personne seule.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 35 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 34 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 11,2 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 2 679 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 30 200 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 8 036 € dans le premier cas et d’environ 4 529 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 134 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Les Arcs est classée en zone B1 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Le plafond d’opération de la zone B1 est de 135 000 € pour une personne seule et de 243 000 € pour 3 personnes ; les plafonds de ressources (revenu fiscal de référence) sont respectivement de 34 500 € et de 62 100 €. Le coût de l’opération est de 151 000 €, soit 16 000 € au-dessus du plafond pour une personne seule : le PTZ n’est calculé que sur 135 000 €, soit 89 % du coût. Un foyer de 3 personnes n’est pas concerné par ce plafonnement.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 27 000 € à 67 500 € pour une personne seule et de 30 200 € à 75 500 € pour 3 personnes. Au maximum, cela couvre 45 % du coût, ce qui réduit fortement la somme à emprunter à la banque. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 27 120 € par an avec 20 % d’apport) représente 79 % du plafond de ressources pour une personne seule (34 500 €) : le plafond laisse une marge importante.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (133 937 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 27 000 € à 67 500 € et sa mensualité passerait de 793 € à 393 € à 633 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement des Arcs ressort à 6,4 ans en 2025 ; elle se situe entre 5 et 7 ans (médiane du département : 3,0 ans). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

En 2025, l’épargne brute des Arcs représente 15,5 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 14,7 %). Entre 15 et 22 %, il laisse une part importante des recettes disponible pour investir et rembourser la dette.

Avec 1 146 € de dette par habitant en 2025, la commune dépasse la médiane départementale (590 €).

La dette par habitant (1 146 € en 2025) a diminué de 25 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est amélioré de 2,0 points depuis 2020.

Pour un acheteur, la commune présente des indicateurs financiers supérieurs à ceux de la plupart des communes comparables : le risque de hausse brutale de la fiscalité ou de coupes dans les services est en principe moins marqué, sans pouvoir être écarté.

En 2025, le taux communal de taxe foncière sur le bâti des Arcs s’établit à 41,71 %, soit 15 % au-dessus de la médiane départementale (36,29 %).

Depuis 2020, le taux a progressé de 2,3 points.

Pression fiscale : 21,8/100 (une note élevée correspond à un taux inférieur à celui des communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition aux Arcs est de 1 593 € en 2025, soit 33 % au-dessus de la médiane départementale (1 198 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 12,60 % aux Arcs en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune atteint 133 € par mois, soit 17 % de la mensualité de référence : un poste lourd du budget de propriétaire.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 14 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 32,06 % à 43,43 % (médiane 39,30 %) : celui des Arcs (41,71 %) est supérieur de 2,4 points.

Le montant de la taxe foncière dépend du taux, mais aussi de la valeur locative cadastrale du bien et des abattements ou exonérations éventuels. Pour un bien précis, demandez au vendeur son dernier avis.

Pour un futur propriétaire, la taxe foncière est une dépense récurrente, à prévoir en plus de la mensualité du prêt.

Parmi les 1 341 DPE recensés aux Arcs (2026), 2,2 % relèvent des classes F ou G (passoires thermiques) et 9,9 % des classes E, F ou G.

Les passoires thermiques sont rares aux Arcs : le risque de gros travaux de rénovation est a priori limité pour la plupart des biens.

La part de logements F ou G est 50 % en dessous de la médiane départementale (4,4 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acheteur, la part de logements énergivores est modérée, mais le DPE du bien précis doit toujours être vérifié avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements aux Arcs est de 14,1 €/m² charges comprises, soit environ 800 € par mois pour 57 m², 7 % au-dessus de la médiane départementale (13,1 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons aux Arcs est de 15,1 €/m² charges comprises, soit environ 1 330 € par mois pour 88 m², 14 % au-dessus de la médiane départementale (13,3 €/m²).

Le rendement locatif brut indicatif atteint 6,4 % pour appartements : un niveau compris entre 5 et 7 %, où le loyer couvre une part notable du coût d’acquisition.

Pour le bien de référence (57 m²), la mensualité de crédit (793 €) reste légèrement sous le loyer estimé (800 €) : la différence disparaît une fois ajoutés assurance, taxe foncière et charges.

À 22 470 € par an et par unité de consommation, le niveau de vie médian des Arcs se situe au niveau de celui du département (23 225 €).

Cela représente 1 870 € par mois et par unité de consommation, soit 1,27 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau de vie médian à peine supérieur au SMIC.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (2 260 € par mois avec 20 % d’apport) représente 80 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 810 € par mois, ordre de grandeur) : un couple médian de la commune peut y prétendre.

Le taux de pauvreté atteint 18,0 % (médiane du département : 13,0 %), entre 15 et 20 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 3,4 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 3,4 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart marqué.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 2 points de charge aux Arcs, répartis dans 2 stations, sans point de charge rapide (50 kW et plus).

Rapporté à la population (0,2 points pour 1 000 habitants), l’équipement est nettement inférieur à celui du département (0,8 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

13 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1983 et 2025 : la commune est régulièrement concernée (médiane des communes concernées du département : 10).

Le dernier événement reconnu date de 2025 (il y a 1 an).

Les 3 arrêtés liés à la sécheresse renvoient au retrait-gonflement des argiles, qui peut fissurer le bâti : vérifiez l’exposition du terrain sur Géorisques avant d’acheter.

Les 8 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école maternelle, 2 écoles primaires, 1 collège et 1 lycée aux Arcs.

Avec 0,4 école pour 1 000 habitants, le premier degré est un peu moins dense que dans le département (0,5 pour 1 000).

L’enseignement secondaire est assuré sur place, avec 1 collège et 1 lycée.

5 établissements sur 5 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 2 pharmacies aux Arcs.

Rapporté à la population (2,5 pharmacie pour 10 000 habitants), l’offre officinale est proche de celle du département (3,2 pour 10 000).

Le centre ou la maison de santé le plus proche se trouve à Vidauban (5,6 km à vol d’oiseau).

Aucun hôpital ni clinique n’est implanté dans la commune : l’hôpital ou la clinique le plus proche se trouve à Trans-en-Provence (5,5 km à vol d’oiseau).

Pour un acheteur, la distance aux écoles, à la poste et aux soins joue sur la demande locale, donc sur la revente : vérifiez les trajets réels, les horaires d’ouverture et la carte scolaire avant de vous engager.