Immobilier et crédit à Megève : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Megève est de 9 245 €/m² pour les appartements (186 ventes) et de 15 556 €/m² pour les maisons (33 ventes).

Les appartements se vendent 9 245 €/m² sur les 12 derniers mois, 8 % sous la médiane 2018-2025 (10 000 €/m²) : un léger recul, d’environ 34 000 € pour 45 m².

Sur 12 mois, les maisons se vendent 15 556 €/m², contre 15 871 €/m² en médiane 2018-2025 : un niveau stable (écart de 2 %).

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Haute-Savoie : pour les appartements, ce prix est 119 % au-dessus de la médiane départementale (4 224 €/m²) ; pour les maisons, il est 264 % au-dessus de la médiane départementale (4 274 €/m²).

Le prix des maisons dépasse de 264 % la médiane du département, soit environ 1 692 000 € de plus pour 150 m² : le marché y est nettement plus cher que dans la plupart des communes du département.

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

La note d’accessibilité immobilière ressort à 1,0/100 : plus elle est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour de Megève, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 10 km) affichent un prix médian des maisons de 6 887 €/m² (4 167 € à 12 796 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Megève (15 871 €/m²) est supérieur de 130 % à cette médiane locale (écart important).

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 10 km), le prix médian des appartements est de 5 031 €/m² (3 594 € à 7 703 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Megève (10 000 €/m²) est supérieur de 99 % à cette médiane locale (écart important).

Pour un acquéreur, un ticket d’entrée élevé pour le département rend l’apport, la durée du prêt et le taux d’endettement déterminants.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 36 192 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence représente 23,5 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : le marché s’adresse surtout à des ménages aux revenus élevés ou disposant d’un fort apport.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (83 200 € de plus) réduit la mensualité d’environ 492 € et les intérêts totaux d’environ 34 980 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 155 100 €, soit 42 % du capital emprunté (369 000 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 177 300 € au-delà du capital, soit 546 300 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 269 € mais ajoute environ 50 438 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (134 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (6 940 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 492 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 6 240 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Le revenu requis atteint 4,2 SMIC net : ce marché s’adresse surtout à des ménages aux revenus élevés ou disposant d’un apport important.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 97 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 95 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 30,7 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 7 380 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 83 200 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 22 140 € dans le premier cas et d’environ 12 478 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 369 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 184 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

Megève est classée en zone A bis du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Prenons un appartement de 45 m² au prix médian de 416 000 €. En zone A bis, le coût de l’opération pris en compte est plafonné à 225 000 € pour 2 personnes et à 315 000 € pour 4 personnes, avec des revenus à ne pas dépasser de 73 500 € et de 102 900 € par an. Le coût de l’opération est de 416 000 €, soit 191 000 € au-dessus du plafond pour 2 personnes : le PTZ n’est calculé que sur 225 000 €, soit 54 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 45 000 € à 112 500 € pour 2 personnes et de 63 000 € à 157 500 € pour 4 personnes. Au maximum, cela couvre 27 % du coût, un complément significatif du prêt principal. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 74 880 € par an avec 20 % d’apport) dépasse le plafond de ressources pour 2 personnes (73 500 €) : un foyer aux revenus proches du minimum requis pour acheter ici risque d’être au-dessus du plafond.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (368 992 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 45 000 € à 112 500 € et sa mensualité passerait de 2 184 € à 1 518 € à 1 918 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement de Megève est de 11,2 ans (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe entre 10 et 12 ans (médiane du département : 3,8 ans). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute de Megève ressort à 9,3 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 24,1 %). Il se situe entre 8 et 15 % : la commune dégage une marge pour investir tout en remboursant sa dette.

La dette par habitant est de 16 999 € en 2025, plus de deux fois la médiane du département (1 244 €).

La dette par habitant (16 999 € en 2025) a diminué de 11 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 10,5 points depuis 2020.

Pour un acheteur, la situation financière appelle de la vigilance : renseignez-vous sur les projets d’investissement et sur la trajectoire de la fiscalité locale avant de vous engager.

La taxe foncière sur les propriétés bâties de Megève est calculée avec un taux de 34,39 % en 2025, soit 18 % au-dessus de la médiane départementale (29,16 %).

Le taux n’a pas sensiblement évolué depuis 2020 (variation inférieure à 1 point).

Note de pression fiscale : 10,0/100 (plus la note est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Megève est de 1 606 € en 2025, soit 88 % au-dessus de la médiane départementale (854 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 7,26 % à Megève en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune (134 € par mois) pèse 6 % de la mensualité de référence : une charge non négligeable pour le reste à vivre.

Autour de Megève, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 10 km) se situe entre 22,78 % et 38,11 % (médiane 33,94 %), contre 34,39 % dans la commune, soit 0,5 point de plus que la médiane locale.

Attention : un taux n’est pas un montant. La valeur locative cadastrale du bien, les abattements et les exonérations font varier la taxe ; l’avis de taxe foncière du vendeur reste la référence.

Pour un acheteur, la taxe foncière est une charge récurrente à intégrer dans le budget de propriétaire, en plus de la mensualité du crédit.

Les 2 590 diagnostics de performance énergétique recensés à Megève (2026) se répartissent ainsi : 22,9 % en classe F ou G (passoires thermiques) et 62,2 % en classe E, F ou G.

Près d’un logement sur 4 est classé F ou G à Megève : les travaux de rénovation font partie du projet d’achat dans de nombreux cas.

Cette part de logements F ou G est 36 % au-dessus de la médiane départementale (16,9 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Côté acheteur, une part élevée de logements F ou G laisse prévoir des travaux de rénovation ; elle peut aussi servir d’argument de négociation sur le prix et compte pour la revente ou la location.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Megève est de 21,0 €/m² charges comprises, soit environ 950 € par mois pour 45 m², 26 % au-dessus de la médiane départementale (16,7 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Megève est de 13,0 €/m² charges comprises, soit environ 1 950 € par mois pour 150 m², 21 % en dessous de la médiane départementale (16,5 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Avec 2,7 % de rendement brut indicatif pour appartements, le loyer couvre une part réduite du prix d’achat : l’investissement locatif repose alors surtout sur la valorisation du bien.

Pour 45 m², la mensualité de crédit (2 184 €) équivaut à 2,3 fois le loyer estimé (950 €) : l’achat alourdit beaucoup le budget mensuel par rapport à la location.

Le niveau de vie médian de Megève (24 480 € par an et par unité de consommation) est 18 % sous la médiane du département (30 000 €) : les ménages y disposent de ressources nettement plus modestes que dans la plupart des communes voisines.

Soit 2 040 € par mois et par unité de consommation, 1,38 fois le SMIC net : un niveau de vie médian intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (6 240 € par mois avec 20 % d’apport) représente 204 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 3 060 € par mois, ordre de grandeur) : le marché est surtout accessible à des acheteurs extérieurs ou plus aisés que les habitants.

Le taux de pauvreté est de 12,0 % (médiane du département : 9,0 %) : il se situe entre 10 et 15 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 4,0 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 4,0 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart marqué.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 36 points de charge à Megève, répartis dans 15 stations, dont 14 en charge rapide (50 kW et plus).

Avec 11,9 points de charge pour 1 000 habitants, la commune compte plus de deux fois le niveau d’équipement du département (0,9 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

La commune est fréquemment touchée : 18 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 2022 (médiane des communes concernées du département : 4).

Le dernier événement reconnu date de 2022 (il y a 4 ans).

Les 11 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 2 écoles primaires et 2 collèges à Megève, dont 2 établissements privés.

Rapporté à la population (0,7 école pour 1 000 habitants), l’offre du premier degré dépasse la moyenne départementale (0,6 pour 1 000).

La commune compte 2 collèges mais aucun lycée : les lycéens rejoignent un établissement d’une commune voisine.

Le lycée le plus proche est à Combloux (5,4 km), à vol d’oiseau.

3 établissements sur 4 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 3 pharmacies et 1 centre ou maison de santé à Megève.

Avec 9,9 pharmacie pour 10 000 habitants contre 2,5 dans le département, l’offre officinale est plus dense.

Aucun hôpital ni clinique n’est implanté dans la commune : l’hôpital ou la clinique le plus proche se trouve à Sallanches (10 km à vol d’oiseau).

Pour un futur propriétaire, les écoles, la poste et l’offre de soins proches soutiennent la demande locale et la revente : mesurez les distances réelles et vérifiez horaires et carte scolaire avant de signer.