Immobilier et crédit à Montrouge : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Montrouge est de 7 217 €/m² pour les appartements (626 ventes) et de 9 860 €/m² pour les maisons (25 ventes).

Les prix récents des appartements (7 217 €/m² sur 12 mois) sont proches de la médiane 2018-2025 (7 155 €/m²), avec un écart de 1 % seulement : le marché se situe au niveau de son repère de long terme.

Par rapport à la médiane 2018-2025 (10 285 €/m²), le prix récent des maisons (9 860 €/m²) est en retrait de 4 %, soit environ 52 000 € pour 123 m².

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Hauts-de-Seine : pour les appartements, ce prix est 27 % au-dessus de la médiane départementale (5 684 €/m²) ; pour les maisons, il est 29 % au-dessus de la médiane départementale (7 653 €/m²).

Le prix des maisons dépasse de 29 % la médiane du département, soit environ 271 000 € de plus pour 123 m² : le marché y est nettement plus cher que dans la plupart des communes du département.

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

Note d’accessibilité immobilière : 8,8/100. Plus la note est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour de Montrouge, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 4,0 km) affichent un prix médian des maisons de 6 358 €/m² (5 424 € à 8 227 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Montrouge (10 285 €/m²) est supérieur de 62 % à cette médiane locale (écart important).

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 4,0 km), le prix médian des appartements est de 5 399 €/m² (4 000 € à 6 584 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Montrouge (7 155 €/m²) est supérieur de 33 % à cette médiane locale (écart important).

Côté acheteur, les prix sont élevés pour le département : l’apport, la durée du prêt et le taux d’endettement conditionnent le montage du financement.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 30 102 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence représente 19,5 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu très élevé.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (69 200 € de plus) réduit la mensualité d’environ 410 € et les intérêts totaux d’environ 29 094 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 129 000 €, soit 42 % du capital emprunté (306 900 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 147 400 € au-delà du capital, soit 454 300 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 223 € mais ajoute environ 41 951 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (129 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (5 770 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 410 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 5 190 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Avec 3,5 SMIC net requis, ce bien suppose des revenus nettement supérieurs à deux salaires au SMIC.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 81 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 79 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 25,6 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 6 138 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 69 200 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 18 414 € dans le premier cas et d’environ 10 378 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 307 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 153 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

Montrouge est classée en zone A bis du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Au prix médian constaté à Montrouge, un appartement de 48 m² coûte environ 346 000 €. En zone A bis, le coût de l’opération pris en compte est plafonné à 225 000 € pour 2 personnes et à 315 000 € pour 4 personnes, avec des revenus à ne pas dépasser de 73 500 € et de 102 900 € par an. Le coût de l’opération est de 346 000 €, soit 121 000 € au-dessus du plafond pour 2 personnes : le PTZ n’est calculé que sur 225 000 €, soit 65 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 45 000 € à 112 500 € pour 2 personnes et de 63 000 € à 157 500 € pour 4 personnes. Au maximum, cela couvre 33 % du coût, un complément significatif du prêt principal. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 62 280 € par an avec 20 % d’apport) représente 85 % du plafond de ressources pour 2 personnes (73 500 €) : la marge est faible et le revenu fiscal de référence fait foi.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (306 902 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 45 000 € à 112 500 € et sa mensualité passerait de 1 816 € à 1 151 € à 1 550 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement de Montrouge est de 5,7 ans (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe entre 5 et 7 ans (médiane du département : 5,8 ans). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute, qui rapporte l’épargne aux recettes de fonctionnement, est de 9,9 % (médiane du département : 12,0 %). Il se situe entre 8 et 15 % : la commune dégage une marge pour investir tout en remboursant sa dette.

La dette par habitant est de 972 € en 2025, inférieure à la médiane du département (1 204 €).

La dette par habitant (972 € en 2025) a augmenté de 95 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 3,5 points depuis 2020.

Pour un acheteur, les indicateurs financiers se situent dans la moyenne des communes comparables : il reste utile de consulter le budget et les projets d’investissement de la commune.

La taxe foncière sur les propriétés bâties de Montrouge est calculée avec un taux de 20,71 % en 2025, soit 20 % en dessous de la médiane départementale (26,03 %).

Depuis 2020, le taux a progressé de 3,1 points.

Pression fiscale : 86,5/100 (une note élevée correspond à un taux inférieur à celui des communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Montrouge est de 1 553 € en 2025, soit 27 % en dessous de la médiane départementale (2 121 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 4,58 % à Montrouge en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune (129 € par mois) pèse 7 % de la mensualité de référence : une charge non négligeable pour le reste à vivre.

Autour de Montrouge, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 4,0 km) se situe entre 26,22 % et 50,35 % (médiane 35,19 %), contre 20,71 % dans la commune, soit 14,5 points de moins que la médiane locale.

Attention : un taux n’est pas un montant. La valeur locative cadastrale du bien, les abattements et les exonérations font varier la taxe ; l’avis de taxe foncière du vendeur reste la référence.

Pour un acheteur, la taxe foncière est une charge récurrente à intégrer dans le budget de propriétaire, en plus de la mensualité du crédit.

Parmi les 16 351 DPE recensés à Montrouge (2026), 12,6 % relèvent des classes F ou G (passoires thermiques) et 36,5 % des classes E, F ou G.

Près d’un logement sur 8 est classé F ou G à Montrouge : prévoyez une marge pour les travaux et un levier de négociation sur le prix.

La part de logements F ou G est proche de la médiane départementale (12,9 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acheteur, la part de logements énergivores est modérée, mais le DPE du bien précis doit toujours être vérifié avant l’offre d’achat.

Les effectifs de professionnels de santé recensés dans la commune représentent 6,9 médecins généralistes pour 10 000 habitants.

Note d’offre de soins : 50,6/100, dans la moyenne des communes comparables.

Il s’agit de professionnels recensés dans la commune : ce n’est pas une mesure de l’accès réel aux soins (délais de rendez-vous, patientèle, communes voisines).

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Montrouge est de 26,5 €/m² charges comprises, soit environ 1 270 € par mois pour 48 m², 9 % au-dessus de la médiane départementale (24,3 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Montrouge est de 21,6 €/m² charges comprises, soit environ 2 660 € par mois pour 123 m², 9 % en dessous de la médiane départementale (23,8 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Pour appartements, le loyer annuel représente 4,4 % du prix médian : un rendement brut compris entre 3,5 et 5 %.

Pour 48 m², la mensualité de crédit (1 816 €) est supérieure de 43 % au loyer estimé (1 270 €) : le budget mensuel est nettement plus chargé en achetant qu’en louant.

Le niveau de vie médian de Montrouge (30 500 € par an et par unité de consommation) est proche de la médiane du département (31 905 €).

Soit 2 540 € par mois et par unité de consommation, 1,72 fois le SMIC net : un niveau de vie médian supérieur à 2,2 fois le SMIC net.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (5 190 € par mois avec 20 % d’apport) représente 136 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 3 810 € par mois, ordre de grandeur) : le bien dépasse les moyens d’un couple médian de la commune sans apport renforcé.

Le taux de pauvreté est de 10,0 % (médiane du département : 9,0 %) : il se situe entre 10 et 15 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 4,1 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 4,1 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart marqué.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 44 points de charge à Montrouge, répartis dans 7 stations, dont 8 en charge rapide (50 kW et plus).

Avec 0,9 points de charge pour 1 000 habitants, la commune est légèrement moins équipée que le département (1,3 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

La commune compte 6 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1983 et 1999, un nombre modéré (médiane des communes concernées du département : 9).

Le dernier événement reconnu date de 1999 (il y a 27 ans).

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 7 écoles maternelles, 3 écoles primaires, 6 écoles élémentaires, 7 collèges et 4 lycées à Montrouge, dont 8 établissements privés.

Rapporté à la population (0,3 école pour 1 000 habitants), le premier degré se situe un peu sous la moyenne départementale (0,4 pour 1 000).

L’enseignement secondaire est assuré sur place, avec 7 collèges et 4 lycées.

24 établissements sur 27 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 2 hôpitaux ou cliniques, 11 pharmacies et 8 centres ou maisons de santé à Montrouge.

Avec 2,4 pharmacie pour 10 000 habitants, la commune suit la densité départementale (2,6 pour 10 000).

Pour un futur propriétaire, les écoles, la poste et l’offre de soins proches soutiennent la demande locale et la revente : mesurez les distances réelles et vérifiez horaires et carte scolaire avant de signer.