Immobilier et crédit à Neuilly-Plaisance : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Neuilly-Plaisance est de 3 750 €/m² pour les appartements (141 ventes) et de 4 391 €/m² pour les maisons (103 ventes).

Les appartements se vendent 3 750 €/m² sur les 12 derniers mois, 9 % sous la médiane 2018-2025 (4 103 €/m²) : un léger recul, d’environ 21 000 € pour 59 m².

Par rapport à la médiane 2018-2025 (4 610 €/m²), le prix récent des maisons (4 391 €/m²) est en retrait de 5 %, soit environ 19 000 € pour 88 m².

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Seine-Saint-Denis : pour les appartements, ce prix est 13 % au-dessus de la médiane départementale (3 333 €/m²) ; pour les maisons, il est 19 % au-dessus de la médiane départementale (3 700 €/m²).

Les maisons coûtent 19 % de plus que la médiane du département, soit environ 61 000 € de plus pour 88 m² : l’apport pèse davantage dans le plan de financement.

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

La note d’accessibilité immobilière ressort à 30,0/100 : plus elle est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour de Neuilly-Plaisance, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 4,4 km) affichent un prix médian des maisons de 5 567 €/m² (3 636 € à 8 500 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Neuilly-Plaisance (4 610 €/m²) est inférieur de 17 %.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 4,4 km), le prix médian des appartements est de 4 446 €/m² (3 047 € à 6 144 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Neuilly-Plaisance (4 103 €/m²) est proche, avec un écart de 8 %.

Pour un acquéreur, un ticket d’entrée élevé pour le département rend l’apport, la durée du prêt et le taux d’endettement déterminants.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 19 227 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence équivaut à 12,5 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu élevé, qui rend l’apport et la durée du prêt déterminants.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (44 200 € de plus) réduit la mensualité d’environ 262 € et les intérêts totaux d’environ 18 583 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 82 400 €, soit 42 % du capital emprunté (196 000 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 94 200 € au-delà du capital, soit 290 200 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 143 € mais ajoute environ 26 795 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (144 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (3 690 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 262 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 3 310 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Ce revenu représente 2,2 SMIC net : deux salaires au SMIC ne suffisent pas, il faut des rémunérations supérieures ou un apport plus important.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 52 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 50 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 16,3 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 3 921 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 44 200 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 11 762 € dans le premier cas et d’environ 6 629 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 196 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Avec un apport de 20 % (44 200 €), l’emprunt passe sous ce seuil, y compris pour un emprunteur seul.

Neuilly-Plaisance est classée en zone A bis du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

En zone A bis, le coût de l’opération pris en compte est plafonné à 225 000 € pour 2 personnes et à 315 000 € pour 4 personnes, avec des revenus à ne pas dépasser de 73 500 € et de 102 900 € par an. Le coût de l’opération est de 221 000 €, sous le plafond : le PTZ est calculé sur le coût entier.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 44 200 € à 110 500 €. Au maximum, cela couvre 50 % du coût, ce qui réduit fortement la somme à emprunter à la banque. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 39 720 € par an avec 20 % d’apport) représente 54 % du plafond de ressources pour 2 personnes (73 500 €) : le plafond laisse une marge importante.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (196 027 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 44 200 € à 110 500 € et sa mensualité passerait de 1 160 € à 506 € à 899 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement de Neuilly-Plaisance est de 2,2 ans (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe sous 3 ans (médiane du département : 4,3 ans). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute de Neuilly-Plaisance ressort à 14,2 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 12,9 %). Il se situe entre 8 et 15 % : la commune dégage une marge pour investir tout en remboursant sa dette.

La dette par habitant est de 467 € en 2025, moins de la moitié de la médiane du département (974 €).

La dette par habitant (467 € en 2025) a diminué de 16 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est amélioré de 16,0 points depuis 2020.

Pour un acheteur, des indicateurs financiers supérieurs à ceux de la plupart des communes comparables réduisent en principe le risque de hausse brutale de la fiscalité locale ou de coupes dans les services, sans pouvoir l’exclure.

La taxe foncière sur les propriétés bâties de Neuilly-Plaisance est calculée avec un taux de 37,71 % en 2025, soit 7 % en dessous de la médiane départementale (40,50 %).

Par rapport à 2020, le taux est supérieur de 2,5 points.

Note de pression fiscale : 67,9/100 (plus la note est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Neuilly-Plaisance est de 1 730 € en 2025, soit 31 % en dessous de la médiane départementale (2 494 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 7,20 % à Neuilly-Plaisance en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune (144 € par mois) représente 12 % de la mensualité de référence : elle réduit sensiblement le reste à vivre.

Autour de Neuilly-Plaisance, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 4,4 km) se situe entre 31,65 % et 44,22 % (médiane 36,79 %), contre 37,71 % dans la commune, soit 0,9 point de plus que la médiane locale.

Attention : un taux n’est pas un montant. La valeur locative cadastrale du bien, les abattements et les exonérations font varier la taxe ; l’avis de taxe foncière du vendeur reste la référence.

Pour un acheteur, la taxe foncière est une charge récurrente à intégrer dans le budget de propriétaire, en plus de la mensualité du crédit.

Les 4 229 diagnostics de performance énergétique recensés à Neuilly-Plaisance (2026) se répartissent ainsi : 12,7 % en classe F ou G (passoires thermiques) et 30,0 % en classe E, F ou G.

Près d’un logement sur 8 est classé F ou G à Neuilly-Plaisance : prévoyez une marge pour les travaux et un levier de négociation sur le prix.

Cette part de logements F ou G est 28 % au-dessus de la médiane départementale (10,0 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Côté acheteur, la part de logements énergivores reste modérée ; le DPE du bien visé est toutefois à vérifier avant toute offre d’achat.

Les effectifs de professionnels de santé recensés dans la commune représentent 5,0 médecins généralistes pour 10 000 habitants.

Aucun professionnel recensé dans la commune pour : orthoptiste. Ils peuvent exister dans les communes voisines.

Note d’offre de soins : 52,8/100, dans la moyenne des communes comparables.

Il s’agit de professionnels recensés dans la commune : ce n’est pas une mesure de l’accès réel aux soins (délais de rendez-vous, patientèle, communes voisines).

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Neuilly-Plaisance est de 21,6 €/m² charges comprises, soit environ 1 270 € par mois pour 59 m², 11 % au-dessus de la médiane départementale (19,4 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Neuilly-Plaisance est de 18,1 €/m² charges comprises, soit environ 1 600 € par mois pour 88 m², proche de la médiane départementale (17,5 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer annuel estimé équivaut à 6,9 % du prix médian des appartements : un rendement brut compris entre 5 et 7 %.

Pour 59 m², la mensualité de crédit (1 160 €) est à peine inférieure au loyer estimé (1 270 €) : une fois ajoutés assurance, taxe foncière et charges, l’écart disparaît.

Le niveau de vie médian de Neuilly-Plaisance (26 590 € par an et par unité de consommation) dépasse de 35 % la médiane du département (19 740 €) : les ménages y disposent de ressources nettement supérieures à celles des communes voisines.

Soit 2 220 € par mois et par unité de consommation, 1,50 fois le SMIC net : un niveau de vie médian intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (3 310 € par mois avec 20 % d’apport) représente 100 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 3 320 € par mois, ordre de grandeur) : un couple médian de la commune peut y prétendre.

Le taux de pauvreté est de 14,0 % (médiane du département : 26,0 %) : il se situe entre 10 et 15 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 3,9 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 3,9 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart marqué.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 26 points de charge à Neuilly-Plaisance, répartis dans 4 stations, sans point de charge rapide (50 kW et plus).

Avec 1,2 points de charge pour 1 000 habitants, la commune compte plus de deux fois le niveau d’équipement du département (0,6 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

La commune est fréquemment touchée : 19 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1983 et 2021 (médiane des communes concernées du département : 14).

Le dernier événement reconnu date de 2021 (il y a 5 ans).

Les 7 arrêtés liés à la sécheresse renvoient au retrait-gonflement des argiles, qui peut fissurer le bâti : vérifiez l’exposition du terrain sur Géorisques avant d’acheter.

Les 11 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 6 écoles maternelles, 6 écoles élémentaires et 1 collège à Neuilly-Plaisance.

Rapporté à la population (0,5 école pour 1 000 habitants), le premier degré suit la moyenne départementale (0,5 pour 1 000).

La commune compte 1 collège mais aucun lycée : les lycéens rejoignent un établissement d’une commune voisine.

Le lycée le plus proche est à Rosny-sous-Bois (2,0 km), à vol d’oiseau.

13 établissements sur 13 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 6 pharmacies et 4 centres ou maisons de santé à Neuilly-Plaisance.

Avec 2,7 pharmacie pour 10 000 habitants, la commune suit la densité départementale (2,3 pour 10 000).

Aucun hôpital ni clinique n’est implanté dans la commune : l’hôpital ou la clinique le plus proche se trouve à Rosny-sous-Bois (2,0 km à vol d’oiseau).

Pour un futur propriétaire, les écoles, la poste et l’offre de soins proches soutiennent la demande locale et la revente : mesurez les distances réelles et vérifiez horaires et carte scolaire avant de signer.