Immobilier et crédit à Bry-sur-Marne : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Bry-sur-Marne est de 4 833 €/m² pour les appartements (149 ventes) et de 5 748 €/m² pour les maisons (64 ventes).

Les prix récents des appartements (4 833 €/m² sur 12 mois) sont proches de la médiane 2018-2025 (4 810 €/m²), avec un écart de 0 % seulement : le marché se situe au niveau de son repère de long terme.

Par rapport à la médiane 2018-2025 (6 057 €/m²), le prix récent des maisons (5 748 €/m²) est en retrait de 5 %, soit environ 32 000 € pour 104 m².

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Val-de-Marne : pour les appartements, ce prix est 27 % au-dessus de la médiane départementale (3 810 €/m²) ; pour les maisons, il est 25 % au-dessus de la médiane départementale (4 616 €/m²).

Les maisons coûtent 25 % de plus que la médiane du département, soit environ 118 000 € de plus pour 104 m² : l’apport pèse davantage dans le plan de financement.

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

La note d’accessibilité immobilière ressort à 33,5/100 : plus elle est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour de Bry-sur-Marne, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 4,6 km) affichent un prix médian des maisons de 4 533 €/m² (3 975 € à 8 500 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Bry-sur-Marne (6 057 €/m²) est supérieur de 34 % à cette médiane locale (écart important).

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 4,6 km), le prix médian des appartements est de 4 292 €/m² (3 047 € à 6 133 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Bry-sur-Marne (4 810 €/m²) est supérieur de 12 %.

Pour un acquéreur, un ticket d’entrée élevé pour le département rend l’apport, la durée du prêt et le taux d’endettement déterminants.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 26 448 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence représente 17,1 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu très élevé.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (60 800 € de plus) réduit la mensualité d’environ 360 € et les intérêts totaux d’environ 25 562 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 113 400 €, soit 42 % du capital emprunté (269 600 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 129 500 € au-delà du capital, soit 399 200 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 196 € mais ajoute environ 36 859 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (182 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (5 070 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 360 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 4 560 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Avec 3,1 SMIC net requis, ce bien suppose des revenus nettement supérieurs à deux salaires au SMIC.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 71 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 69 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 22,5 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 5 393 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 60 800 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 16 179 € dans le premier cas et d’environ 9 118 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 270 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 135 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

Bry-sur-Marne est classée en zone A bis du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Au prix médian constaté à Bry-sur-Marne, un appartement de 63 m² coûte environ 304 000 €. Selon la composition du foyer, le PTZ de la zone A bis est encadré par un coût d’opération de 150 000 € maximum pour une personne seule (ressources limitées à 49 000 €) et de 360 000 € pour 5 personnes et plus (ressources limitées à 117 600 €). Le coût de l’opération est de 304 000 €, soit 154 000 € au-dessus du plafond pour une personne seule : le PTZ n’est calculé que sur 150 000 €, soit 49 % du coût. Un foyer de 5 personnes et plus n’est pas concerné par ce plafonnement.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 30 000 € à 75 000 € pour une personne seule et de 60 800 € à 152 000 € pour 5 personnes et plus. Au maximum, cela couvre 25 % du coût, un complément significatif du prêt principal. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 54 720 € par an avec 20 % d’apport) dépasse le plafond de ressources pour une personne seule (49 000 €) : un foyer aux revenus proches du minimum requis pour acheter ici risque d’être au-dessus du plafond.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (269 648 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 30 000 € à 75 000 € et sa mensualité passerait de 1 596 € à 1 152 € à 1 418 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement de Bry-sur-Marne est de 2,3 ans (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe sous 3 ans (médiane du département : 5,0 ans). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute de Bry-sur-Marne ressort à 14,0 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 12,8 %). Il se situe entre 8 et 15 % : la commune dégage une marge pour investir tout en remboursant sa dette.

La dette par habitant est de 594 € en 2025, inférieure à la médiane du département (975 €).

La dette par habitant (594 € en 2025) a diminué de 29 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est amélioré de 2,4 points depuis 2020.

Pour un acheteur, des indicateurs financiers supérieurs à ceux de la plupart des communes comparables réduisent en principe le risque de hausse brutale de la fiscalité locale ou de coupes dans les services, sans pouvoir l’exclure.

Le taux de taxe foncière sur les propriétés bâties de Bry-sur-Marne est de 36,21 % en 2025, soit proche de la médiane départementale (37,86 %).

Le taux n’a pas sensiblement évolué depuis 2020 (variation inférieure à 1 point).

Note de pression fiscale : 70,0/100 (plus la note est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Bry-sur-Marne est de 2 183 € en 2025, soit proche de la médiane départementale (2 183 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 7,08 % à Bry-sur-Marne en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune (182 € par mois) représente 11 % de la mensualité de référence : elle réduit sensiblement le reste à vivre.

Autour de Bry-sur-Marne, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 4,6 km) se situe entre 33,98 % et 41,38 % (médiane 37,01 %), contre 36,21 % dans la commune, soit 0,8 point de moins que la médiane locale.

Le taux ne suffit pas à connaître la taxe due : le montant dépend de la valeur locative cadastrale du bien, ainsi que des abattements et exonérations applicables. Le dernier avis de taxe foncière du vendeur donne le chiffre réel.

Pour un acquéreur, la taxe foncière est un coût annuel qui vient s’ajouter à la mensualité du crédit et aux charges du logement.

Les 2 942 diagnostics de performance énergétique recensés à Bry-sur-Marne (2026) se répartissent ainsi : 8,8 % en classe F ou G (passoires thermiques) et 28,1 % en classe E, F ou G.

Les logements F ou G existent mais restent minoritaires à Bry-sur-Marne : un contrôle bien par bien suffit en général.

Cette part de logements F ou G est proche de la médiane départementale (9,0 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Côté acheteur, la part de logements énergivores reste modérée ; le DPE du bien visé est toutefois à vérifier avant toute offre d’achat.

Les effectifs de professionnels de santé recensés dans la commune représentent 10,9 médecins généralistes pour 10 000 habitants.

Aucun professionnel recensé dans la commune pour : orthoptiste. Ils peuvent exister dans les communes voisines.

Note d’offre de soins : 82,2/100, supérieure à la plupart des communes comparables du département.

Il s’agit de professionnels recensés dans la commune : ce n’est pas une mesure de l’accès réel aux soins (délais de rendez-vous, patientèle, communes voisines).

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Bry-sur-Marne est de 21,3 €/m² charges comprises, soit environ 1 340 € par mois pour 63 m², 7 % au-dessus de la médiane départementale (19,9 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Bry-sur-Marne est de 15,3 €/m² charges comprises, soit environ 1 590 € par mois pour 104 m², 17 % en dessous de la médiane départementale (18,5 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer annuel estimé équivaut à 5,3 % du prix médian des appartements : un rendement brut compris entre 5 et 7 %.

Pour 63 m², la mensualité de crédit (1 596 €) est supérieure de 19 % au loyer estimé (1 340 €) : avant assurance, taxe foncière et charges, l’achat coûte un peu plus cher par mois que la location.

Le niveau de vie médian de Bry-sur-Marne (31 250 € par an et par unité de consommation) dépasse de 25 % la médiane du département (24 990 €) : les ménages y disposent de ressources nettement supérieures à celles des communes voisines.

Soit 2 600 € par mois et par unité de consommation, 1,76 fois le SMIC net : un niveau de vie médian supérieur à 2,2 fois le SMIC net.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (4 560 € par mois avec 20 % d’apport) représente 117 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 3 910 € par mois, ordre de grandeur) : l’achat est plus difficile pour un couple médian de la commune.

Avec 9,0 % (médiane du département : 16,0 %), le taux de pauvreté reste inférieur à 10 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 3,9 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 3,9 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart marqué.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 35 points de charge à Bry-sur-Marne, répartis dans 5 stations, sans point de charge rapide (50 kW et plus).

Avec 1,9 points de charge pour 1 000 habitants, la commune compte plus de deux fois le niveau d’équipement du département (0,9 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

La commune est fréquemment touchée : 17 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1988 et 2020 (médiane des communes concernées du département : 14).

Le dernier événement reconnu date de 2020 (il y a 6 ans).

Les 9 arrêtés liés à la sécheresse renvoient au retrait-gonflement des argiles, qui peut fissurer le bâti : vérifiez l’exposition du terrain sur Géorisques avant d’acheter.

Les 7 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 2 écoles maternelles, 5 écoles primaires, 2 écoles élémentaires et 3 collèges à Bry-sur-Marne, dont 5 établissements privés.

Rapporté à la population (0,5 école pour 1 000 habitants), le premier degré suit la moyenne départementale (0,5 pour 1 000).

La commune compte 3 collèges mais aucun lycée : les lycéens rejoignent un établissement d’une commune voisine.

Le lycée le plus proche est au Perreux-sur-Marne (1,4 km), à vol d’oiseau.

10 établissements sur 12 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 2 hôpitaux ou cliniques et 4 pharmacies à Bry-sur-Marne.

Avec 2,2 pharmacie pour 10 000 habitants, la commune suit la densité départementale (2,6 pour 10 000).

Le centre ou la maison de santé le plus proche se trouve au Perreux-sur-Marne (1,4 km à vol d’oiseau).

Côté acquéreur, la présence d’écoles, d’un point postal et de services de santé à proximité influence la demande locale, donc la revente : contrôlez les distances, les horaires et la carte scolaire avant de signer.