Immobilier et crédit à Saint-Cyr-sur-Loire : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Saint-Cyr-sur-Loire est de 2 919 €/m² pour les appartements (122 ventes) et de 3 271 €/m² pour les maisons (115 ventes).

Sur 12 mois, les appartements se vendent 2 919 €/m², contre 2 920 €/m² en médiane 2018-2025 : un niveau stable (écart de 0 %).

Les maisons se vendent 3 271 €/m² sur les 12 derniers mois, 4 % sous la médiane 2018-2025 (3 411 €/m²) : un léger recul, d’environ 12 000 € pour 87 m².

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Indre-et-Loire : pour les appartements, ce prix est 27 % au-dessus de la médiane départementale (2 292 €/m²) ; pour les maisons, il est 92 % au-dessus de la médiane départementale (1 703 €/m²).

Avec 92 % de plus que la médiane départementale, la commune se place parmi les marchés chers du département : environ 136 000 € d’écart pour 87 m².

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

Accessibilité immobilière : 15,9/100. Une note élevée signifie des prix inférieurs à ceux des communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 7,2 km), le prix médian des maisons est de 2 732 €/m² (2 136 € à 3 231 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Saint-Cyr-sur-Loire (3 411 €/m²) est supérieur de 25 %.

Autour de Saint-Cyr-sur-Loire, les 6 communes les plus proches (jusqu’à 6,8 km) affichent un prix médian des appartements de 2 751 €/m² (1 444 € à 3 040 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Saint-Cyr-sur-Loire (2 920 €/m²) est proche, avec un écart de 6 %.

Pour un acheteur, le ticket d’entrée est élevé pour le département : l’apport personnel, la durée du prêt et le taux d’endettement deviennent déterminants pour boucler le financement.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 15 225 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le prix du bien de référence correspond à 9,9 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu modéré.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (35 000 € de plus) réduit la mensualité d’environ 207 € et les intérêts totaux d’environ 14 715 €.

Pour 155 200 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 65 300 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 74 600 € au-delà du capital, soit 229 800 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 113 € mais ajoute environ 21 218 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (125 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (2 920 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 207 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 2 620 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Il faut l’équivalent de 1,8 SMIC net : c’est à la portée d’un couple dont chacun est payé au SMIC (environ 2 956 € nets à deux), pas d’une personne seule.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 41 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 40 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 12,9 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 3 105 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 35 000 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 9 314 € dans le premier cas et d’environ 5 249 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 155 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Saint-Cyr-sur-Loire est classée en zone B1 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Le bien de référence est un appartement de 60 m² à environ 175 000 € (prix médian constaté). Les plafonds de la zone B1 augmentent avec la taille du foyer : 243 000 € de coût d’opération et 62 100 € de revenus pour 3 personnes, puis 324 000 € et 82 800 € pour 5 personnes et plus. Le coût de l’opération est de 175 000 €, sous le plafond : le PTZ est calculé sur le coût entier.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 35 000 € à 87 500 €. Au maximum, cela couvre 50 % du coût, ce qui réduit fortement la somme à emprunter à la banque. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 31 440 € par an avec 20 % d’apport) représente 51 % du plafond de ressources pour 3 personnes (62 100 €) : le plafond laisse une marge importante.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (155 225 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 35 000 € à 87 500 € et sa mensualité passerait de 919 € à 401 € à 712 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, l’épargne brute de Saint-Cyr-sur-Loire est négative alors que la commune a de la dette : elle ne dégage pas d’excédent de fonctionnement pour la rembourser, ce qui constitue un point de vigilance.

Épargne brute rapportée aux recettes de fonctionnement : -8,3 % en 2025 (médiane du département : 15,7 %). Il est négatif : les recettes de fonctionnement ne couvrent pas les dépenses, et la commune ne dégage aucune marge pour investir ou rembourser sa dette.

Avec 1 450 € de dette par habitant en 2025, la commune est à plus de deux fois la médiane départementale (508 €).

La dette par habitant (1 450 € en 2025) a peu varié (−4 %) depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 39,8 points depuis 2020.

Côté acheteur, les indicateurs financiers sont inférieurs à ceux de la plupart des communes comparables : informez-vous sur les projets d’investissement et sur l’évolution des taux d’imposition avant de vous engager.

Le taux de taxe foncière bâtie de Saint-Cyr-sur-Loire atteint 33,76 % en 2025, soit 8 % en dessous de la médiane départementale (36,73 %).

Ce taux est resté stable depuis 2020 (variation inférieure à 1 point).

La note de pression fiscale ressort à 71,6/100 : plus elle est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables.

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Saint-Cyr-sur-Loire est de 1 498 € en 2025, soit 121 % au-dessus de la médiane départementale (678 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 10,86 % à Saint-Cyr-sur-Loire en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune atteint 125 € par mois, soit 14 % de la mensualité de référence : un poste lourd du budget de propriétaire.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 7,2 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 37,95 % à 48,78 % (médiane 41,31 %) : celui de Saint-Cyr-sur-Loire (33,76 %) est inférieur de 7,6 points à cette médiane locale.

Attention : le taux ne donne pas le montant payé. La taxe dépend aussi de la valeur locative cadastrale du bien, des abattements et exonérations. Demandez au vendeur son dernier avis de taxe foncière.

Côté acheteur, la taxe foncière revient chaque année : elle s’ajoute à la mensualité du crédit dans le budget de propriétaire.

Sur les 4 542 diagnostics de performance énergétique (DPE) recensés à Saint-Cyr-sur-Loire (2026), 6,8 % sont classés F ou G (passoires thermiques) et 20,8 % sont classés E, F ou G.

Une minorité de logements sont classés F ou G à Saint-Cyr-sur-Loire : le DPE du bien visé reste à vérifier avant l’offre.

En comparaison, la part de logements F ou G est 54 % en dessous de la médiane départementale (14,8 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acquéreur, la part de logements énergivores est modérée dans la commune, ce qui ne dispense pas de consulter le DPE du bien avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Saint-Cyr-sur-Loire est de 13,5 €/m² charges comprises, soit environ 810 € par mois pour 60 m², 38 % au-dessus de la médiane départementale (9,8 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Saint-Cyr-sur-Loire est de 12,7 €/m² charges comprises, soit environ 1 110 € par mois pour 87 m², 51 % au-dessus de la médiane départementale (8,5 €/m²).

Le rendement locatif brut indicatif atteint 5,5 % pour appartements : un niveau compris entre 5 et 7 %, où le loyer couvre une part notable du coût d’acquisition.

Pour le bien de référence (60 m²), la mensualité de crédit (919 €) dépasse de 13 % le loyer estimé (810 €) : acheter coûte un peu plus cher chaque mois que louer, avant assurance, taxe foncière et charges.

Avec 27 110 € par an et par unité de consommation, le niveau de vie médian de Saint-Cyr-sur-Loire est supérieur de 19 % à celui du département (22 730 €).

Cela représente 2 260 € par mois et par unité de consommation, soit 1,53 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (2 620 € par mois avec 20 % d’apport) représente 77 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 3 390 € par mois, ordre de grandeur) : un couple médian de la commune peut y prétendre.

Le taux de pauvreté est de 8,0 % (médiane du département : 9,0 %), sous le seuil de 10 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 3,5 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 3,5 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart marqué.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 13 points de charge à Saint-Cyr-sur-Loire, répartis dans 2 stations, dont 6 en charge rapide (50 kW et plus).

Rapporté à la population (0,8 points pour 1 000 habitants), l’équipement est proche de celui du département (0,7 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

18 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1983 et 2022 : un nombre élevé (médiane des communes concernées du département : 7).

Le dernier événement reconnu date de 2022 (il y a 4 ans).

Les 10 arrêtés liés à la sécheresse renvoient au retrait-gonflement des argiles, qui peut fissurer le bâti : vérifiez l’exposition du terrain sur Géorisques avant d’acheter.

Les 6 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 3 écoles maternelles, 1 école primaire, 3 écoles élémentaires et 2 collèges à Saint-Cyr-sur-Loire, dont 1 établissement privé.

Avec 0,4 école pour 1 000 habitants, le premier degré est un peu moins dense que dans le département (0,7 pour 1 000).

La commune compte 2 collèges mais aucun lycée : les lycéens rejoignent un établissement d’une commune voisine.

Le lycée le plus proche est à Fondettes (4,0 km), à vol d’oiseau.

9 établissements sur 9 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 2 hôpitaux ou cliniques et 5 pharmacies à Saint-Cyr-sur-Loire.

Rapporté à la population (2,9 pharmacie pour 10 000 habitants), l’offre officinale est proche de celle du département (3,0 pour 10 000).

Le centre ou la maison de santé le plus proche se trouve à La Membrolle-sur-Choisille (3,6 km à vol d’oiseau).

Pour un acquéreur, la proximité des écoles, de la poste et des soins pèse sur la demande locale et donc sur la revente : vérifiez les distances réelles, les horaires et la carte scolaire avant de signer.