Immobilier et crédit à Saint-Étienne-de-Tinée : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Saint-Étienne-de-Tinée est de 6 190 €/m² pour les appartements (107 ventes) et de 2 286 €/m² pour les maisons (7 ventes).

Le prix récent des appartements (6 190 €/m²) dépasse de 5 % la médiane 2018-2025 (5 879 €/m²), soit environ 10 000 € de plus pour 33 m².

Sur les 12 derniers mois, les maisons se vendent 2 286 €/m², soit 64 % sous la médiane 2018-2025 (6 333 €/m²) : un repli net, d’environ 198 000 € pour 49 m². Il peut traduire un marché retourné ou une autre composition des biens vendus.

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Alpes-Maritimes : pour les appartements, ce prix est 69 % au-dessus de la médiane départementale (3 670 €/m²) ; pour les maisons, il est 47 % en dessous de la médiane départementale (4 287 €/m²).

Acheter à Saint-Étienne-de-Tinée coûte nettement moins cher que dans la plupart du département : 47 % de moins au m² pour les maisons, soit près de 98 000 € d’écart sur 49 m². Ce niveau invite à regarder l’état des biens et la demande locale.

Le nombre de ventes (entre 5 et 9 pour au moins une typologie) donne une indication correcte, à confirmer par des annonces et ventes récentes.

Note d’accessibilité immobilière : 12,3/100. Plus la note est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 8 communes les plus proches (jusqu’à 19 km), le prix médian des maisons est de 2 922 €/m² (1 974 € à 5 169 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Saint-Étienne-de-Tinée (6 333 €/m²) est supérieur de 117 % à cette médiane locale (écart important).

Autour de Saint-Étienne-de-Tinée, les 8 communes les plus proches (jusqu’à 19 km) affichent un prix médian des appartements de 3 757 €/m² (1 006 € à 5 323 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Saint-Étienne-de-Tinée (5 879 €/m²) est supérieur de 57 % à cette médiane locale (écart important).

Côté acheteur, les prix sont élevés pour le département : l’apport, la durée du prêt et le taux d’endettement conditionnent le montage du financement.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 17 748 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le prix du bien de référence représente 11,5 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu élevé.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (40 800 € de plus) réduit la mensualité d’environ 241 € et les intérêts totaux d’environ 17 154 €.

Pour 180 900 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 76 100 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 86 900 € au-delà du capital, soit 267 900 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 132 € mais ajoute environ 24 734 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (53 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (3 400 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 241 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 3 060 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Il faut l’équivalent de 2,1 SMIC net, soit plus que deux salaires au SMIC (environ 2 956 € nets à deux) : des revenus intermédiaires ou un apport renforcé sont nécessaires.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 48 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 46 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 15,1 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 3 619 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 40 800 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 10 857 € dans le premier cas et d’environ 6 119 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 181 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Avec un apport de 20 % (40 800 €), l’emprunt passe sous ce seuil, y compris pour un emprunteur seul.

Saint-Étienne-de-Tinée est classée en zone B1 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Le plafond d’opération de la zone B1 est de 135 000 € pour une personne seule et de 243 000 € pour 3 personnes ; les plafonds de ressources (revenu fiscal de référence) sont respectivement de 34 500 € et de 62 100 €. Le coût de l’opération est de 204 000 €, soit 69 000 € au-dessus du plafond pour une personne seule : le PTZ n’est calculé que sur 135 000 €, soit 66 % du coût. Un foyer de 3 personnes n’est pas concerné par ce plafonnement.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 27 000 € à 67 500 € pour une personne seule et de 40 800 € à 102 000 € pour 3 personnes. Au maximum, cela couvre 33 % du coût, un complément significatif du prêt principal. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 36 720 € par an avec 20 % d’apport) dépasse le plafond de ressources pour une personne seule (34 500 €) : un foyer aux revenus proches du minimum requis pour acheter ici risque d’être au-dessus du plafond.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (180 948 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 27 000 € à 67 500 € et sa mensualité passerait de 1 071 € à 671 € à 911 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement de Saint-Étienne-de-Tinée ressort à 4,3 ans en 2025 ; elle se situe entre 3 et 5 ans (médiane du département : 3,1 ans). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

En 2025, l’épargne brute de Saint-Étienne-de-Tinée représente 11,6 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 13,6 %). Compris entre 8 et 15 %, il laisse une marge d’autofinancement pour les investissements et le remboursement de la dette.

Avec 3 069 € de dette par habitant en 2025, la commune est à plus de deux fois la médiane départementale (764 €).

La dette par habitant (3 069 € en 2025) a peu varié (−4 %) depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 2,7 points depuis 2020.

Pour un acheteur, les indicateurs financiers se situent dans la moyenne des communes comparables : il reste utile de consulter le budget et les projets d’investissement de la commune.

En 2025, le taux communal de taxe foncière sur le bâti de Saint-Étienne-de-Tinée s’établit à 33,46 %, soit 20 % au-dessus de la médiane départementale (27,91 %).

Depuis 2020, le taux a progressé de 3,5 points.

Pression fiscale : 20,1/100 (une note élevée correspond à un taux inférieur à celui des communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Saint-Étienne-de-Tinée est de 640 € en 2025, soit 12 % au-dessus de la médiane départementale (572 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 10,46 % à Saint-Étienne-de-Tinée en 2025.

La taxe foncière moyenne équivaut à 53 € par mois à à Saint-Étienne-de-Tinée, soit 5 % de la mensualité de référence : à ajouter au budget de propriétaire.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 19 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 23,12 % à 47,53 % (médiane 31,29 %) : celui de Saint-Étienne-de-Tinée (33,46 %) est supérieur de 2,2 points.

Le montant de la taxe foncière dépend du taux, mais aussi de la valeur locative cadastrale du bien et des abattements ou exonérations éventuels. Pour un bien précis, demandez au vendeur son dernier avis.

Pour un futur propriétaire, la taxe foncière est une dépense récurrente, à prévoir en plus de la mensualité du prêt.

Aucun DPE n’est recensé à Saint-Étienne-de-Tinée dans la base utilisée : la performance énergétique du parc ne peut pas être analysée.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Saint-Étienne-de-Tinée est de 10,0 €/m² charges comprises, soit environ 330 € par mois pour 33 m², 26 % en dessous de la médiane départementale (13,6 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Saint-Étienne-de-Tinée est de 9,5 €/m² charges comprises, soit environ 460 € par mois pour 49 m², 49 % en dessous de la médiane départementale (18,7 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le rendement locatif brut indicatif ressort à 1,9 % pour appartements (loyer annuel divisé par le prix médian) : un niveau inférieur à 3,5 %, où le loyer couvre une part réduite du coût d’acquisition.

Pour le bien de référence (33 m²), la mensualité de crédit (1 071 €) représente 3,2 fois le loyer estimé (330 €) : l’achat pèse beaucoup plus sur le budget mensuel que la location.

À 23 970 € par an et par unité de consommation, le niveau de vie médian de Saint-Étienne-de-Tinée se situe au niveau de celui du département (23 380 €).

Cela représente 2 000 € par mois et par unité de consommation, soit 1,35 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (3 060 € par mois avec 20 % d’apport) représente 102 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 3 000 € par mois, ordre de grandeur) : l’achat est plus difficile pour un couple médian de la commune.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 20 points de charge à Saint-Étienne-de-Tinée, répartis dans 9 stations, dont 2 en charge rapide (50 kW et plus).

Rapporté à la population (14,1 points pour 1 000 habitants), l’équipement est plus de deux fois supérieur à celui du département (1,6 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

8 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 2020 : la commune est régulièrement concernée (médiane des communes concernées du département : 13).

Le dernier événement reconnu date de 2020 (il y a 6 ans).

Les 5 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 2 écoles primaires et 1 collège à Saint-Étienne-de-Tinée.

Avec 1,4 école pour 1 000 habitants, le premier degré est bien plus dense que dans le département (0,5 pour 1 000), ce qui correspond souvent à un habitat dispersé ou à de petites classes.

La commune compte 1 collège mais aucun lycée : les lycéens rejoignent un établissement d’une commune voisine.

3 établissements sur 3 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 1 hôpital ou clinique, 2 pharmacies et 1 centre ou maison de santé à Saint-Étienne-de-Tinée.

Rapporté à la population (14,1 pharmacie pour 10 000 habitants), l’offre officinale est supérieure à celle du département (3,7 pour 10 000).

Pour un acheteur, la distance aux écoles, à la poste et aux soins joue sur la demande locale, donc sur la revente : vérifiez les trajets réels, les horaires d’ouverture et la carte scolaire avant de vous engager.