Immobilier et crédit à Saint-Joseph : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Saint-Joseph est de 1 961 €/m² pour les appartements (9 ventes) et de 2 666 €/m² pour les maisons (16 ventes).

Le prix des appartements recule nettement : 1 961 €/m² sur les 12 derniers mois contre 3 278 €/m² en médiane 2018-2025, soit 40 % de moins (environ 78 000 € pour 59 m²).

Les maisons se vendent 2 666 €/m² sur les 12 derniers mois, 5 % sous la médiane 2018-2025 (2 818 €/m²) : un léger recul, d’environ 14 000 € pour 89 m².

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Martinique : pour les appartements, ce prix est 31 % en dessous de la médiane départementale (2 856 €/m²) ; pour les maisons, il est proche de la médiane départementale (2 652 €/m²).

Les prix à Saint-Joseph suivent la médiane du département, avec un écart de 1 % seulement, soit environ 1 000 € sur 89 m².

Le nombre de ventes (entre 5 et 9 pour au moins une typologie) donne une indication correcte, à confirmer par des annonces et ventes récentes.

Note d’accessibilité immobilière : 52,2/100. Plus la note est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 9 communes les plus proches (jusqu’à 11 km), le prix médian des maisons est de 2 406 €/m² (1 514 € à 3 049 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Saint-Joseph (2 818 €/m²) est supérieur de 17 %.

Autour de Saint-Joseph, les 8 communes les plus proches (jusqu’à 11 km) affichent un prix médian des appartements de 3 354 €/m² (2 503 € à 20 798 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Saint-Joseph (3 278 €/m²) est proche, avec un écart de 2 %.

Côté acheteur, les prix sont proches de ceux des communes comparables : seule la comparaison avec des annonces précises permet d’estimer un bien.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 20 619 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le prix du bien de référence représente 13,4 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu élevé.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (47 400 € de plus) réduit la mensualité d’environ 281 € et les intérêts totaux d’environ 19 929 €.

Pour 210 200 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 88 400 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 101 000 € au-delà du capital, soit 311 200 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 153 € mais ajoute environ 28 735 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (97 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (3 960 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 281 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 3 550 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Il faut l’équivalent de 2,4 SMIC net, soit plus que deux salaires au SMIC (environ 2 956 € nets à deux) : des revenus intermédiaires ou un apport renforcé sont nécessaires.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 55 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 54 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 17,5 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 4 204 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 47 400 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 12 613 € dans le premier cas et d’environ 7 109 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 210 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 105 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

Avec un apport de 30 % (71 100 €), l’emprunt passe sous ce seuil, y compris pour un emprunteur seul.

Saint-Joseph est classée en zone B1 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Au prix médian constaté à Saint-Joseph, une maison de 89 m² coûte environ 237 000 €. Le plafond d’opération de la zone B1 est de 135 000 € pour une personne seule et de 243 000 € pour 3 personnes ; les plafonds de ressources (revenu fiscal de référence) sont respectivement de 34 500 € et de 62 100 €. Le coût de l’opération est de 237 000 €, soit 102 000 € au-dessus du plafond pour une personne seule : le PTZ n’est calculé que sur 135 000 €, soit 57 % du coût. Un foyer de 3 personnes n’est pas concerné par ce plafonnement.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 13 500 € à 40 500 € pour une personne seule et de 23 700 € à 71 100 € pour 3 personnes. Au maximum, cela couvre 17 % du coût : l’aide reste un complément modeste. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 42 600 € par an avec 20 % d’apport) dépasse le plafond de ressources pour une personne seule (34 500 €) : un foyer aux revenus proches du minimum requis pour acheter ici risque d’être au-dessus du plafond.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (210 219 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 13 500 € à 40 500 € et sa mensualité passerait de 1 244 € à 1 004 € à 1 164 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement de Saint-Joseph ressort à 0,9 an en 2025 ; elle se situe sous 3 ans (médiane du département : 3,2 ans). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

En 2025, l’épargne brute de Saint-Joseph représente 16,2 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 5,5 %). Entre 15 et 22 %, il laisse une part importante des recettes disponible pour investir et rembourser la dette.

Avec 206 € de dette par habitant en 2025, la commune se situe à moins de la moitié de la médiane départementale (422 €).

La dette par habitant (206 € en 2025) a diminué de 64 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Pour un acheteur, la commune présente des indicateurs financiers supérieurs à ceux de la plupart des communes comparables : le risque de hausse brutale de la fiscalité ou de coupes dans les services est en principe moins marqué, sans pouvoir être écarté.

En 2025, le taux communal de taxe foncière sur le bâti de Saint-Joseph s’établit à 42,24 %, soit 18 % en dessous de la médiane départementale (51,34 %).

Depuis 2020, le taux varie de moins de 1 point : il est resté stable.

Pression fiscale : 87,9/100 (une note élevée correspond à un taux inférieur à celui des communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Saint-Joseph est de 1 167 € en 2025, soit proche de la médiane départementale (1 169 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 13,80 % à Saint-Joseph en 2025.

Rapportée au mois, la taxe foncière moyenne de la commune atteint 97 €, soit 8 % de la mensualité de référence : elle pèse sur le reste à vivre.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 11 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 36,04 % à 68,35 % (médiane 48,62 %) : celui de Saint-Joseph (42,24 %) est inférieur de 6,4 points à cette médiane locale.

Le montant de la taxe foncière dépend du taux, mais aussi de la valeur locative cadastrale du bien et des abattements ou exonérations éventuels. Pour un bien précis, demandez au vendeur son dernier avis.

Pour un futur propriétaire, la taxe foncière est une dépense récurrente, à prévoir en plus de la mensualité du prêt.

Parmi les 14 DPE recensés à Saint-Joseph (2026), 28,6 % relèvent des classes F ou G (passoires thermiques) et 28,6 % des classes E, F ou G.

Avec 14 diagnostics seulement, ces pourcentages ne permettent pas de juger l’état du parc à Saint-Joseph : ils sont donnés à titre indicatif et ne donnent pas lieu à une note.

Rappel réglementaire : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2028 dans les départements d’outre-mer, celle des logements F le sera au 1er janvier 2031.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acheteur, le nombre de DPE recensés est trop faible pour juger l’état du parc de logements : le DPE du bien visé est le document à consulter avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Saint-Joseph est de 15,1 €/m² charges comprises, soit environ 890 € par mois pour 59 m², proche de la médiane départementale (15,0 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Saint-Joseph est de 15,4 €/m² charges comprises, soit environ 1 370 € par mois pour 89 m², proche de la médiane départementale (15,3 €/m²).

Le rendement locatif brut indicatif atteint 6,9 % pour maisons : un niveau compris entre 5 et 7 %, où le loyer couvre une part notable du coût d’acquisition.

Pour le bien de référence (89 m²), la mensualité de crédit (1 244 €) reste légèrement sous le loyer estimé (1 370 €) : la différence disparaît une fois ajoutés assurance, taxe foncière et charges.

Le niveau de vie médian de Saint-Joseph est de 20 660 € par an et par unité de consommation, soit 9 % de plus que la médiane départementale (18 980 €).

Cela représente 1 720 € par mois et par unité de consommation, soit 1,16 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau de vie médian à peine supérieur au SMIC.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (3 550 € par mois avec 20 % d’apport) représente 137 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 580 € par mois, ordre de grandeur) : le bien dépasse les moyens d’un couple médian de la commune sans apport renforcé.

Le taux de pauvreté ressort à 24,0 % (médiane du département : 28,0 %), entre 20 et 30 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 4,0 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 4,0 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart marqué.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

12 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1990 et 2017 : la commune est régulièrement concernée (médiane des communes concernées du département : 13).

Le dernier événement reconnu date de 2017 (il y a 9 ans).

Les 6 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école maternelle, 11 écoles primaires, 2 écoles élémentaires et 4 collèges à Saint-Joseph, dont 6 établissements privés.

Avec 0,8 école pour 1 000 habitants, le premier degré est plus dense que dans le département (0,7 pour 1 000) : les enfants ont souvent une école à proximité.

La commune compte 4 collèges mais aucun lycée : les lycéens rejoignent un établissement d’une commune voisine.

Le lycée le plus proche est à Fort-de-France (4,9 km), à vol d’oiseau.

14 établissements sur 18 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 1 hôpital ou clinique et 5 pharmacies à Saint-Joseph.

Rapporté à la population (3,0 pharmacie pour 10 000 habitants), l’offre officinale est proche de celle du département (3,5 pour 10 000).

Le centre ou la maison de santé le plus proche se trouve à Fort-de-France (4,9 km à vol d’oiseau).

Pour un acheteur, la distance aux écoles, à la poste et aux soins joue sur la demande locale, donc sur la revente : vérifiez les trajets réels, les horaires d’ouverture et la carte scolaire avant de vous engager.