Immobilier et crédit à Saint-Michel-Chef-Chef : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Saint-Michel-Chef-Chef est de 4 186 €/m² pour les appartements (22 ventes) et de 4 077 €/m² pour les maisons (104 ventes).

Par rapport à la médiane 2018-2025 (4 339 €/m²), le prix récent des appartements (4 186 €/m²) est en retrait de 4 %, soit environ 5 000 € pour 33 m².

Les prix récents des maisons (4 077 €/m² sur 12 mois) sont proches de la médiane 2018-2025 (4 111 €/m²), avec un écart de 1 % seulement : le marché se situe au niveau de son repère de long terme.

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Loire-Atlantique : pour les appartements, ce prix est 39 % au-dessus de la médiane départementale (3 002 €/m²) ; pour les maisons, il est 72 % au-dessus de la médiane départementale (2 372 €/m²).

Avec 72 % de plus que la médiane départementale, la commune se place parmi les marchés chers du département : environ 123 000 € d’écart pour 72 m².

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

La note d’accessibilité immobilière ressort à 11,8/100 : plus elle est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 15 km), le prix médian des maisons est de 3 343 €/m² (2 720 € à 4 695 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Saint-Michel-Chef-Chef (4 111 €/m²) est supérieur de 23 %.

Autour de Saint-Michel-Chef-Chef, les 9 communes les plus proches (jusqu’à 15 km) affichent un prix médian des appartements de 4 000 €/m² (2 373 € à 5 295 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Saint-Michel-Chef-Chef (4 339 €/m²) est supérieur de 8 %.

Pour un acquéreur, un ticket d’entrée élevé pour le département rend l’apport, la durée du prêt et le taux d’endettement déterminants.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 25 578 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Il faudrait 16,6 années de SMIC net pour atteindre le prix du bien de référence (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu très élevé.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (58 800 € de plus) réduit la mensualité d’environ 348 € et les intérêts totaux d’environ 24 722 €.

Pour 260 800 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 109 600 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 125 300 € au-delà du capital, soit 386 100 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 190 € mais ajoute environ 35 646 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (58 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (4 910 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 348 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 4 410 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Il faut l’équivalent de 3,0 SMIC net, soit plus que deux salaires au SMIC (environ 2 956 € nets à deux) : des revenus intermédiaires ou un apport renforcé sont nécessaires.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 69 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 67 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 21,7 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 5 216 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 58 800 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 15 647 € dans le premier cas et d’environ 8 818 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 261 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 130 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

Saint-Michel-Chef-Chef est classée en zone B1 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Le bien de référence est une maison de 72 m² à environ 294 000 € (prix médian constaté). Les plafonds de la zone B1 augmentent avec la taille du foyer : 243 000 € de coût d’opération et 62 100 € de revenus pour 3 personnes, puis 324 000 € et 82 800 € pour 5 personnes et plus. Le coût de l’opération est de 294 000 €, soit 51 000 € au-dessus du plafond pour 3 personnes : le PTZ n’est calculé que sur 243 000 €, soit 83 % du coût. Un foyer de 5 personnes et plus n’est pas concerné par ce plafonnement.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 24 300 € à 72 900 € pour 3 personnes et de 29 400 € à 88 200 € pour 5 personnes et plus. Au maximum, cela couvre 25 % du coût, un complément significatif du prêt principal. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 52 920 € par an avec 20 % d’apport) représente 85 % du plafond de ressources pour 3 personnes (62 100 €) : la marge est faible et le revenu fiscal de référence fait foi.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (260 778 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 24 300 € à 72 900 € et sa mensualité passerait de 1 543 € à 1 112 € à 1 400 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement de Saint-Michel-Chef-Chef ressort à 1,6 an en 2025 ; elle se situe sous 3 ans (médiane du département : 3,1 ans). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

En 2025, le taux d’épargne brute de la commune s’établit à 28,0 % (médiane du département : 17,2 %). Supérieur à 22 %, il permet de financer une grande partie des investissements sans recourir massivement à l’emprunt.

Avec 570 € de dette par habitant en 2025, la commune suit la médiane départementale (580 €).

La dette par habitant (570 € en 2025) a diminué de 25 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Pour un acheteur, des indicateurs financiers supérieurs à ceux de la plupart des communes comparables réduisent en principe le risque de hausse brutale de la fiscalité locale ou de coupes dans les services, sans pouvoir l’exclure.

Le taux de taxe foncière bâtie de Saint-Michel-Chef-Chef atteint 36,75 % en 2025, soit 7 % en dessous de la médiane départementale (39,40 %).

Par rapport à 2020, le taux est supérieur de 6,2 points.

Note de pression fiscale : 72,2/100 (plus la note est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Saint-Michel-Chef-Chef est de 701 € en 2025, soit 17 % en dessous de la médiane départementale (848 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 13,17 % à Saint-Michel-Chef-Chef en 2025.

La taxe foncière moyenne équivaut à 58 € par mois à à Saint-Michel-Chef-Chef, soit 4 % de la mensualité de référence : à ajouter au budget de propriétaire.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 15 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 35,88 % à 44,86 % (médiane 38,49 %) : celui de Saint-Michel-Chef-Chef (36,75 %) est inférieur de 1,7 point.

Attention : le taux ne donne pas le montant payé. La taxe dépend aussi de la valeur locative cadastrale du bien, des abattements et exonérations. Demandez au vendeur son dernier avis de taxe foncière.

Côté acheteur, la taxe foncière revient chaque année : elle s’ajoute à la mensualité du crédit dans le budget de propriétaire.

Les 1 160 diagnostics de performance énergétique recensés à Saint-Michel-Chef-Chef (2026) se répartissent ainsi : 19,7 % en classe F ou G (passoires thermiques) et 38,4 % en classe E, F ou G.

Environ un DPE sur 5 est classé F ou G à Saint-Michel-Chef-Chef : un budget travaux est à prévoir pour une part non négligeable des biens.

Cette part de logements F ou G est 97 % au-dessus de la médiane départementale (10,0 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Côté acheteur, la part de logements énergivores reste modérée ; le DPE du bien visé est toutefois à vérifier avant toute offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Saint-Michel-Chef-Chef est de 13,6 €/m² charges comprises, soit environ 450 € par mois pour 33 m², 14 % au-dessus de la médiane départementale (12,0 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Saint-Michel-Chef-Chef est de 11,5 €/m² charges comprises, soit environ 830 € par mois pour 72 m², 12 % au-dessus de la médiane départementale (10,3 €/m²).

Le rendement locatif brut indicatif ressort à 3,4 % pour maisons (loyer annuel divisé par le prix médian) : un niveau inférieur à 3,5 %, où le loyer couvre une part réduite du coût d’acquisition.

Pour le bien de référence (72 m²), la mensualité de crédit (1 543 €) représente 1,9 fois le loyer estimé (830 €) : l’achat pèse beaucoup plus sur le budget mensuel que la location.

À 24 210 € par an et par unité de consommation, le niveau de vie médian de Saint-Michel-Chef-Chef se situe au niveau de celui du département (23 300 €).

Cela représente 2 020 € par mois et par unité de consommation, soit 1,37 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (4 410 € par mois avec 20 % d’apport) représente 146 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 3 030 € par mois, ordre de grandeur) : le bien dépasse les moyens d’un couple médian de la commune sans apport renforcé.

Le taux de pauvreté est de 8,0 % (médiane du département : 8,0 %), sous le seuil de 10 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 2,5 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 2,5 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart faible entre les habitants.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 4 points de charge à Saint-Michel-Chef-Chef, répartis dans 2 stations, dont 2 en charge rapide (50 kW et plus).

Rapporté à la population (0,7 points pour 1 000 habitants), l’équipement est un peu inférieur à celui du département (1,2 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

9 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1983 et 2022 : la commune est régulièrement concernée (médiane des communes concernées du département : 6).

Le dernier événement reconnu date de 2022 (il y a 4 ans).

Les 5 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 2 écoles primaires à Saint-Michel-Chef-Chef, dont 1 établissement privé.

Avec 0,4 école pour 1 000 habitants, le premier degré est un peu moins dense que dans le département (0,5 pour 1 000).

La scolarité secondaire se fait hors de la commune, faute de collège et de lycée sur place : transports scolaires et distances comptent pour une famille qui s’installe.

Le collège le plus proche est à La Plaine-sur-Mer (5,3 km) et le lycée le plus proche est à La Plaine-sur-Mer (5,3 km), à vol d’oiseau.

2 établissements sur 2 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 2 pharmacies à Saint-Michel-Chef-Chef.

Rapporté à la population (3,6 pharmacie pour 10 000 habitants), l’offre officinale est supérieure à celle du département (2,5 pour 10 000).

Le centre ou la maison de santé le plus proche se trouve à Pornic (6,8 km à vol d’oiseau).

Aucun hôpital ni clinique n’est implanté dans la commune : l’hôpital ou la clinique le plus proche se trouve à Pornic (6,8 km à vol d’oiseau).

Pour un acquéreur, la proximité des écoles, de la poste et des soins pèse sur la demande locale et donc sur la revente : vérifiez les distances réelles, les horaires et la carte scolaire avant de signer.