Immobilier et crédit à Valleiry : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Valleiry est de 4 524 €/m² pour les appartements (51 ventes) et de 4 296 €/m² pour les maisons (26 ventes).

Sur 12 mois, les appartements se vendent 4 524 €/m², contre 4 401 €/m² en médiane 2018-2025 : un niveau stable (écart de 3 %).

Les maisons se vendent 4 296 €/m² sur les 12 derniers mois, 7 % sous la médiane 2018-2025 (4 609 €/m²) : un léger recul, d’environ 39 000 € pour 126 m².

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Haute-Savoie : pour les appartements, ce prix est 7 % au-dessus de la médiane départementale (4 224 €/m²) ; pour les maisons, il est proche de la médiane départementale (4 274 €/m²).

Les prix à Valleiry suivent la médiane du département, avec un écart de 1 % seulement, soit environ 3 000 € sur 126 m².

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

Accessibilité immobilière : 48,0/100. Une note élevée signifie des prix inférieurs à ceux des communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 6,0 km), le prix médian des maisons est de 4 432 €/m² (2 441 € à 5 313 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Valleiry (4 609 €/m²) est proche, avec un écart de 4 %.

Autour de Valleiry, les 8 communes les plus proches (jusqu’à 6,0 km) affichent un prix médian des appartements de 4 108 €/m² (2 868 € à 5 067 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Valleiry (4 401 €/m²) est proche, avec un écart de 7 %.

Pour un acheteur, le niveau de prix se situe dans la moyenne des communes comparables : la comparaison avec des annonces précises reste indispensable.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 24 795 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Il faudrait 16,1 années de SMIC net pour atteindre le prix du bien de référence (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu très élevé.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (57 000 € de plus) réduit la mensualité d’environ 337 € et les intérêts totaux d’environ 23 965 €.

Pour 252 800 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 106 300 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 121 500 € au-delà du capital, soit 374 200 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 184 € mais ajoute environ 34 555 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (85 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (4 760 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 337 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 4 270 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Il faut l’équivalent de 2,9 SMIC net, soit plus que deux salaires au SMIC (environ 2 956 € nets à deux) : des revenus intermédiaires ou un apport renforcé sont nécessaires.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 67 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 65 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 21,1 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 5 056 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 57 000 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 15 168 € dans le premier cas et d’environ 8 548 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 253 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 126 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

Valleiry est classée en zone A du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Au prix médian constaté à Valleiry, un appartement de 63 m² coûte environ 285 000 €. Le plafond d’opération de la zone A est de 150 000 € pour une personne seule et de 270 000 € pour 3 personnes ; les plafonds de ressources (revenu fiscal de référence) sont respectivement de 49 000 € et de 88 200 €. Le coût de l’opération est de 285 000 €, soit 135 000 € au-dessus du plafond pour une personne seule : le PTZ n’est calculé que sur 150 000 €, soit 53 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 30 000 € à 75 000 € pour une personne seule et de 54 000 € à 135 000 € pour 3 personnes. Au maximum, cela couvre 26 % du coût, un complément significatif du prêt principal. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 51 240 € par an avec 20 % d’apport) dépasse le plafond de ressources pour une personne seule (49 000 €) : un foyer aux revenus proches du minimum requis pour acheter ici risque d’être au-dessus du plafond.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (252 795 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 30 000 € à 75 000 € et sa mensualité passerait de 1 496 € à 1 052 € à 1 319 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement de Valleiry ressort à 1,3 an en 2025 ; elle se situe sous 3 ans (médiane du département : 3,8 ans). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

Épargne brute rapportée aux recettes de fonctionnement : 29,9 % en 2025 (médiane du département : 24,1 %). Supérieur à 22 %, il permet de financer une grande partie des investissements sans recourir massivement à l’emprunt.

Avec 503 € de dette par habitant en 2025, la commune se situe à moins de la moitié de la médiane départementale (1 244 €).

La dette par habitant (503 € en 2025) a diminué de 47 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 3,2 points depuis 2020.

Côté acheteur, des indicateurs financiers plus favorables que ceux de la plupart des communes comparables rendent en principe moins probable une hausse brutale des impôts locaux ou une réduction des services, sans que cela soit exclu.

En 2025, le taux communal de taxe foncière sur le bâti de Valleiry s’établit à 30,66 %, soit 5 % au-dessus de la médiane départementale (29,16 %).

Ce taux a augmenté de 5,0 points depuis 2020.

La note de pression fiscale ressort à 31,8/100 : plus elle est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables.

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Valleiry est de 1 020 € en 2025, soit 19 % au-dessus de la médiane départementale (854 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 8,70 % à Valleiry en 2025.

La taxe foncière moyenne équivaut à 85 € par mois à à Valleiry, soit 6 % de la mensualité de référence : à ajouter au budget de propriétaire.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 6,0 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 23,28 % à 29,87 % (médiane 26,75 %) : celui de Valleiry (30,66 %) est supérieur de 3,9 points à cette médiane locale.

Le montant de la taxe foncière dépend du taux, mais aussi de la valeur locative cadastrale du bien et des abattements ou exonérations éventuels. Pour un bien précis, demandez au vendeur son dernier avis.

Pour un futur propriétaire, la taxe foncière est une dépense récurrente, à prévoir en plus de la mensualité du prêt.

Sur les 1 231 diagnostics de performance énergétique (DPE) recensés à Valleiry (2026), 6,4 % sont classés F ou G (passoires thermiques) et 14,7 % sont classés E, F ou G.

Une minorité de logements sont classés F ou G à Valleiry : le DPE du bien visé reste à vérifier avant l’offre.

En comparaison, la part de logements F ou G est 62 % en dessous de la médiane départementale (16,9 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acquéreur, la part de logements énergivores est modérée dans la commune, ce qui ne dispense pas de consulter le DPE du bien avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Valleiry est de 20,4 €/m² charges comprises, soit environ 1 290 € par mois pour 63 m², 22 % au-dessus de la médiane départementale (16,7 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Valleiry est de 22,0 €/m² charges comprises, soit environ 2 770 € par mois pour 126 m², 34 % au-dessus de la médiane départementale (16,5 €/m²).

Le rendement locatif brut indicatif atteint 5,4 % pour appartements : un niveau compris entre 5 et 7 %, où le loyer couvre une part notable du coût d’acquisition.

Pour le bien de référence (63 m²), la mensualité de crédit (1 496 €) dépasse de 16 % le loyer estimé (1 290 €) : acheter coûte un peu plus cher chaque mois que louer, avant assurance, taxe foncière et charges.

Avec 37 380 € par an et par unité de consommation, le niveau de vie médian de Valleiry est supérieur de 25 % à celui du département (30 000 €).

Cela représente 3 120 € par mois et par unité de consommation, soit 2,11 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau de vie médian supérieur à 2,2 fois le SMIC net.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (4 270 € par mois avec 20 % d’apport) représente 91 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 4 670 € par mois, ordre de grandeur) : un couple médian de la commune peut y prétendre.

Le taux de pauvreté est de 8,0 % (médiane du département : 9,0 %), sous le seuil de 10 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 5,1 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 5,1 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart très marqué.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 5 points de charge à Valleiry, répartis dans 2 stations, dont 3 en charge rapide (50 kW et plus).

Rapporté à la population (1,0 points pour 1 000 habitants), l’équipement est proche de celui du département (0,9 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

La commune compte 2 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 1982, un nombre faible (médiane des communes concernées du département : 4).

Le dernier événement reconnu date de 1982 (il y a 44 ans).

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école maternelle et 1 école élémentaire à Valleiry.

Avec 0,4 école pour 1 000 habitants, le premier degré est un peu moins dense que dans le département (0,6 pour 1 000).

La scolarité secondaire se fait hors de la commune, faute de collège et de lycée sur place : transports scolaires et distances comptent pour une famille qui s’installe.

Le collège le plus proche est à Vulbens (2,9 km), à vol d’oiseau.

2 établissements sur 2 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 1 pharmacie et 1 centre ou maison de santé à Valleiry.

Rapporté à la population (1,9 pharmacie pour 10 000 habitants), l’offre officinale est proche de celle du département (2,5 pour 10 000).

Aucun hôpital ni clinique n’est implanté dans la commune : les hospitalisations et les urgences passent par un établissement d’une commune voisine.

Pour un acheteur, la distance aux écoles, à la poste et aux soins joue sur la demande locale, donc sur la revente : vérifiez les trajets réels, les horaires d’ouverture et la carte scolaire avant de vous engager.