Immobilier et crédit à Vulbens : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Vulbens est de 4 392 €/m² pour les appartements (9 ventes) et de 4 444 €/m² pour les maisons (17 ventes).

Sur 12 mois, les appartements se vendent 4 392 €/m², contre 4 384 €/m² en médiane 2018-2025 : un niveau stable (écart de 0 %).

Les prix récents des maisons (4 444 €/m² sur 12 mois) sont proches de la médiane 2018-2025 (4 512 €/m²), avec un écart de 2 % seulement : le marché se situe au niveau de son repère de long terme.

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Haute-Savoie : pour les appartements, ce prix est proche de la médiane départementale (4 224 €/m²) ; pour les maisons, il est proche de la médiane départementale (4 274 €/m²).

Les prix à Vulbens suivent la médiane du département, avec un écart de 4 % seulement, soit environ 17 000 € sur 101 m².

Le nombre de ventes (entre 5 et 9 pour au moins une typologie) donne une indication correcte, à confirmer par des annonces et ventes récentes.

La note d’accessibilité immobilière ressort à 46,8/100 : plus elle est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 5,7 km), le prix médian des maisons est de 4 033 €/m² (1 628 € à 5 313 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Vulbens (4 512 €/m²) est supérieur de 12 %.

Autour de Vulbens, les 7 communes les plus proches (jusqu’à 4,6 km) affichent un prix médian des appartements de 4 000 €/m² (2 868 € à 4 401 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Vulbens (4 384 €/m²) est supérieur de 10 %.

Pour un acquéreur, le niveau de prix correspond à la moyenne des communes comparables ; des annonces précises restent nécessaires pour juger un bien.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 39 063 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Avec 25,3 années de SMIC net pour atteindre son prix (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026), le bien de référence relève d’un marché qui s’adresse surtout aux ménages aux revenus élevés ou à fort apport.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (89 800 € de plus) réduit la mensualité d’environ 531 € et les intérêts totaux d’environ 37 755 €.

Pour 398 300 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 167 400 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 191 300 € au-delà du capital, soit 589 600 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 290 € mais ajoute environ 54 440 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (86 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (7 490 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 531 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 6 730 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Avec 4,6 SMIC net requis, le bien de référence relève de ménages aux revenus élevés ou d’un apport important.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 105 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 102 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 33,2 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 7 965 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 89 800 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 23 896 € dans le premier cas et d’environ 13 467 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 398 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 199 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

Vulbens est classée en zone A du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Le bien de référence est une maison de 101 m² à environ 449 000 € (prix médian constaté). Les plafonds de la zone A augmentent avec la taille du foyer : 270 000 € de coût d’opération et 88 200 € de revenus pour 3 personnes, puis 360 000 € et 117 600 € pour 5 personnes et plus. Le coût de l’opération est de 449 000 €, soit 179 000 € au-dessus du plafond pour 3 personnes : le PTZ n’est calculé que sur 270 000 €, soit 60 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 27 000 € à 81 000 € pour 3 personnes et de 36 000 € à 108 000 € pour 5 personnes et plus. Au maximum, cela couvre 18 % du coût : l’aide reste un complément modeste. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 80 760 € par an avec 20 % d’apport) représente 92 % du plafond de ressources pour 3 personnes (88 200 €) : la marge est faible et le revenu fiscal de référence fait foi.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (398 263 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 27 000 € à 81 000 € et sa mensualité passerait de 2 357 € à 1 878 € à 2 197 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement de Vulbens ressort à 3,9 ans en 2025 ; elle se situe entre 3 et 5 ans (médiane du département : 3,8 ans). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

En 2025, le taux d’épargne brute de la commune s’établit à 25,3 % (médiane du département : 24,1 %). Supérieur à 22 %, il permet de financer une grande partie des investissements sans recourir massivement à l’emprunt.

Avec 1 394 € de dette par habitant en 2025, la commune dépasse la médiane départementale (1 244 €).

La dette par habitant (1 394 € en 2025) a diminué de 29 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 9,8 points depuis 2020.

Pour un acheteur, des indicateurs financiers supérieurs à ceux de la plupart des communes comparables réduisent en principe le risque de hausse brutale de la fiscalité locale ou de coupes dans les services, sans pouvoir l’exclure.

Le taux de taxe foncière bâtie de Vulbens atteint 26,61 % en 2025, soit 9 % en dessous de la médiane départementale (29,16 %).

Par rapport à 2020, le taux est supérieur de 2,9 points.

Note de pression fiscale : 75,9/100 (plus la note est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Vulbens est de 1 027 € en 2025, soit 20 % au-dessus de la médiane départementale (854 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 8,70 % à Vulbens en 2025.

La taxe foncière moyenne équivaut à 86 € par mois à à Vulbens, soit 4 % de la mensualité de référence : à ajouter au budget de propriétaire.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 5,7 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 23,28 % à 30,66 % (médiane 26,17 %) : celui de Vulbens (26,61 %) est proche, avec un écart de 0,4 point.

Attention : le taux ne donne pas le montant payé. La taxe dépend aussi de la valeur locative cadastrale du bien, des abattements et exonérations. Demandez au vendeur son dernier avis de taxe foncière.

Côté acheteur, la taxe foncière revient chaque année : elle s’ajoute à la mensualité du crédit dans le budget de propriétaire.

Les 299 diagnostics de performance énergétique recensés à Vulbens (2026) se répartissent ainsi : 13,7 % en classe F ou G (passoires thermiques) et 26,1 % en classe E, F ou G.

Environ un DPE sur 7 est classé F ou G à Vulbens : un budget travaux est à prévoir pour une part non négligeable des biens.

Cette part de logements F ou G est 19 % en dessous de la médiane départementale (16,9 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Côté acheteur, la part de logements énergivores reste modérée ; le DPE du bien visé est toutefois à vérifier avant toute offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Vulbens est de 19,2 €/m² charges comprises, soit environ 1 170 € par mois pour 61 m², 15 % au-dessus de la médiane départementale (16,7 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Vulbens est de 15,5 €/m² charges comprises, soit environ 1 570 € par mois pour 101 m², 6 % en dessous de la médiane départementale (16,5 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le rendement locatif brut indicatif est de 4,2 % pour maisons : un niveau compris entre 3,5 et 5 %, courant dans les marchés où les prix d’achat sont élevés par rapport aux loyers.

Pour le bien de référence (101 m²), la mensualité de crédit (2 357 €) dépasse de 51 % le loyer estimé (1 570 €) : l’achat pèse nettement plus sur le budget mensuel que la location.

Avec 37 180 € par an et par unité de consommation, le niveau de vie médian de Vulbens est supérieur de 24 % à celui du département (30 000 €).

Cela représente 3 100 € par mois et par unité de consommation, soit 2,10 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau de vie médian supérieur à 2,2 fois le SMIC net.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (6 730 € par mois avec 20 % d’apport) représente 145 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 4 650 € par mois, ordre de grandeur) : le bien dépasse les moyens d’un couple médian de la commune sans apport renforcé.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

4 arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris pour la commune depuis 1982 entre 1982 et 2022, un nombre modéré (médiane des communes concernées du département : 4).

Le dernier événement reconnu date de 2022 (il y a 4 ans).

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école primaire et 1 collège à Vulbens.

Avec 0,6 école pour 1 000 habitants, le premier degré est aussi dense que dans le département (0,6 pour 1 000).

La commune compte 1 collège mais aucun lycée : les lycéens rejoignent un établissement d’une commune voisine.

2 établissements sur 2 déclarent une restauration scolaire.

Aucun hôpital, clinique, pharmacie, centre de santé ni hébergement pour personnes âgées n’est recensé à Vulbens au fichier FINESS : la pharmacie la plus proche se trouve à Valleiry (2,9 km à vol d’oiseau).

Pour un acquéreur, la proximité des écoles, de la poste et des soins pèse sur la demande locale et donc sur la revente : vérifiez les distances réelles, les horaires et la carte scolaire avant de signer.