Immobilier et crédit à Bruz : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Bruz est de 3 167 €/m² pour les appartements (120 ventes) et de 3 136 €/m² pour les maisons (104 ventes).

Les prix récents des appartements (3 167 €/m² sur 12 mois) sont proches de la médiane 2018-2025 (3 179 €/m²), avec un écart de 0 % seulement : le marché se situe au niveau de son repère de long terme.

Sur 12 mois, les maisons se vendent 3 136 €/m², contre 3 207 €/m² en médiane 2018-2025 : un niveau stable (écart de 2 %).

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Ille-et-Vilaine : pour les appartements, ce prix est 14 % au-dessus de la médiane départementale (2 784 €/m²) ; pour les maisons, il est 53 % au-dessus de la médiane départementale (2 048 €/m²).

Le prix des maisons dépasse de 53 % la médiane du département, soit environ 112 000 € de plus pour 103 m² : le marché y est nettement plus cher que dans la plupart des communes du département.

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

La note d’accessibilité immobilière ressort à 17,9/100 : plus elle est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour de Bruz, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 7,8 km) affichent un prix médian des maisons de 2 653 €/m² (2 282 € à 3 080 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Bruz (3 207 €/m²) est supérieur de 21 %.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 7,8 km), le prix médian des appartements est de 2 946 €/m² (2 626 € à 3 083 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Bruz (3 179 €/m²) est proche, avec un écart de 8 %.

Pour un acquéreur, un ticket d’entrée élevé pour le département rend l’apport, la durée du prêt et le taux d’endettement déterminants.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 14 877 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence équivaut à 9,6 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu modéré.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (34 200 € de plus) réduit la mensualité d’environ 202 € et les intérêts totaux d’environ 14 379 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 63 800 €, soit 42 % du capital emprunté (151 700 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 72 900 € au-delà du capital, soit 224 500 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 110 € mais ajoute environ 20 733 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (134 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (2 850 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 202 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 2 560 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Ce revenu représente 1,7 SMIC net : deux salaires au SMIC (environ 2 956 € nets à deux) l’atteignent, un seul ne suffit pas.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 40 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 39 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 12,6 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 3 034 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 34 200 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 9 101 € dans le premier cas et d’environ 5 129 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 152 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Bruz est classée en zone B1 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Prenons un appartement de 54 m² au prix médian de 171 000 €. Selon la composition du foyer, le PTZ de la zone B1 est encadré par un coût d’opération de 135 000 € maximum pour une personne seule (ressources limitées à 34 500 €) et de 324 000 € pour 5 personnes et plus (ressources limitées à 82 800 €). Le coût de l’opération est de 171 000 €, soit 36 000 € au-dessus du plafond pour une personne seule : le PTZ n’est calculé que sur 135 000 €, soit 79 % du coût. Un foyer de 5 personnes et plus n’est pas concerné par ce plafonnement.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 27 000 € à 67 500 € pour une personne seule et de 34 200 € à 85 500 € pour 5 personnes et plus. Au maximum, cela couvre 39 % du coût, ce qui réduit fortement la somme à emprunter à la banque. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 30 720 € par an avec 20 % d’apport) représente 89 % du plafond de ressources pour une personne seule (34 500 €) : la marge est faible et le revenu fiscal de référence fait foi.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (151 677 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 27 000 € à 67 500 € et sa mensualité passerait de 898 € à 498 € à 738 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement de Bruz est de 1,5 an (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe sous 3 ans (médiane du département : 4,4 ans). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute de Bruz ressort à 21,4 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 17,4 %). Il se situe entre 15 et 22 % : cette marge permet d’investir et de rembourser la dette avec une part notable des recettes.

La dette par habitant est de 380 € en 2025, inférieure à la médiane du département (702 €).

La dette par habitant (380 € en 2025) a diminué de 59 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Pour un acheteur, des indicateurs financiers supérieurs à ceux de la plupart des communes comparables réduisent en principe le risque de hausse brutale de la fiscalité locale ou de coupes dans les services, sans pouvoir l’exclure.

Le taux de taxe foncière sur les propriétés bâties de Bruz est de 47,38 % en 2025, soit 16 % au-dessus de la médiane départementale (40,73 %).

Par rapport à 2020, le taux est supérieur de 6,1 points.

Note de pression fiscale : 7,6/100 (plus la note est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Bruz est de 1 607 € en 2025, soit 109 % au-dessus de la médiane départementale (770 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 9,85 % à Bruz en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune (134 € par mois) représente 15 % de la mensualité de référence : elle réduit sensiblement le reste à vivre.

Autour de Bruz, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 7,8 km) se situe entre 38,54 % et 46,96 % (médiane 41,85 %), contre 47,38 % dans la commune, soit 5,5 points de plus que la médiane locale.

Le taux ne suffit pas à connaître la taxe due : le montant dépend de la valeur locative cadastrale du bien, ainsi que des abattements et exonérations applicables. Le dernier avis de taxe foncière du vendeur donne le chiffre réel.

Pour un acquéreur, la taxe foncière est un coût annuel qui vient s’ajouter à la mensualité du crédit et aux charges du logement.

Les 4 249 diagnostics de performance énergétique recensés à Bruz (2026) se répartissent ainsi : 3,1 % en classe F ou G (passoires thermiques) et 7,2 % en classe E, F ou G.

Avec 3,1 % de logements F ou G seulement, les passoires thermiques restent rares à Bruz.

Cette part de logements F ou G est 69 % en dessous de la médiane départementale (10,0 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Côté acheteur, la part de logements énergivores reste modérée ; le DPE du bien visé est toutefois à vérifier avant toute offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Bruz est de 12,7 €/m² charges comprises, soit environ 690 € par mois pour 54 m², 23 % au-dessus de la médiane départementale (10,3 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Bruz est de 11,1 €/m² charges comprises, soit environ 1 140 € par mois pour 103 m², 22 % au-dessus de la médiane départementale (9,1 €/m²).

Pour appartements, le loyer annuel représente 4,8 % du prix médian : un rendement brut compris entre 3,5 et 5 %.

Pour 54 m², la mensualité de crédit (898 €) est supérieure de 30 % au loyer estimé (690 €) : le budget mensuel est nettement plus chargé en achetant qu’en louant.

Le niveau de vie médian de Bruz (25 250 € par an et par unité de consommation) dépasse de 10 % la médiane du département (22 950 €) : un écart modéré.

Soit 2 100 € par mois et par unité de consommation, 1,42 fois le SMIC net : un niveau de vie médian intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (2 560 € par mois avec 20 % d’apport) représente 81 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 3 160 € par mois, ordre de grandeur) : un couple médian de la commune peut y prétendre.

Le taux de pauvreté est de 10,0 % (médiane du département : 8,0 %) : il se situe entre 10 et 15 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 3,1 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 3,1 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart intermédiaire.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 16 points de charge à Bruz, répartis dans 8 stations, dont 6 en charge rapide (50 kW et plus).

Avec 0,8 points de charge pour 1 000 habitants, la commune est légèrement moins équipée que le département (1,3 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

La commune a fait l’objet de 14 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1987 et 2025, un nombre notable (médiane des communes concernées du département : 5).

Le dernier événement reconnu date de 2025 (il y a 1 an).

Les 12 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 5 écoles primaires, 3 collèges et 3 lycées à Bruz, dont 5 établissements privés.

Avec 0,2 école pour 1 000 habitants contre 0,6 dans le département, l’offre de proximité du premier degré est nettement plus rare.

L’enseignement secondaire est assuré sur place, avec 3 collèges et 3 lycées.

10 établissements sur 11 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 1 hôpital ou clinique, 6 pharmacies et 1 centre ou maison de santé à Bruz.

Avec 3,0 pharmacie pour 10 000 habitants, la commune suit la densité départementale (2,5 pour 10 000).

Côté acquéreur, la présence d’écoles, d’un point postal et de services de santé à proximité influence la demande locale, donc la revente : contrôlez les distances, les horaires et la carte scolaire avant de signer.