Immobilier et crédit à Cap-d’Ail : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Cap-d’Ail est de 8 000 €/m² pour les appartements (75 ventes) et de 10 476 €/m² pour les maisons (8 ventes).

Le prix récent des appartements (8 000 €/m²) dépasse de 4 % la médiane 2018-2025 (7 708 €/m²), soit environ 15 000 € de plus pour 52 m².

Les maisons se vendent 10 476 €/m² sur les 12 derniers mois, 5 % au-dessus de la médiane 2018-2025 (9 931 €/m²) : une hausse modérée, d’environ 64 000 € de plus pour 118 m².

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Alpes-Maritimes : pour les appartements, ce prix est 118 % au-dessus de la médiane départementale (3 670 €/m²) ; pour les maisons, il est 144 % au-dessus de la médiane départementale (4 287 €/m²).

Avec 144 % de plus que la médiane départementale, la commune se place parmi les marchés chers du département : environ 730 000 € d’écart pour 118 m².

Le nombre de ventes (entre 5 et 9 pour au moins une typologie) donne une indication correcte, à confirmer par des annonces et ventes récentes.

Accessibilité immobilière : 7,0/100. Une note élevée signifie des prix inférieurs à ceux des communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 6,7 km), le prix médian des maisons est de 10 361 €/m² (3 929 € à 20 642 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Cap-d’Ail (9 931 €/m²) est proche, avec un écart de 4 %.

Autour de Cap-d’Ail, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 6,7 km) affichent un prix médian des appartements de 6 806 €/m² (3 314 € à 13 788 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Cap-d’Ail (7 708 €/m²) est supérieur de 13 %.

Pour un acheteur, le ticket d’entrée est élevé pour le département : l’apport personnel, la durée du prêt et le taux d’endettement deviennent déterminants pour boucler le financement.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 36 192 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Avec 23,5 années de SMIC net pour atteindre son prix (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026), le bien de référence relève d’un marché qui s’adresse surtout aux ménages aux revenus élevés ou à fort apport.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (83 200 € de plus) réduit la mensualité d’environ 492 € et les intérêts totaux d’environ 34 980 €.

Pour 369 000 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 155 100 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 177 300 € au-delà du capital, soit 546 300 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 269 € mais ajoute environ 50 438 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (165 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (6 940 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 492 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 6 240 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Avec 4,2 SMIC net requis, le bien de référence relève de ménages aux revenus élevés ou d’un apport important.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 97 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 95 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 30,7 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 7 380 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 83 200 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 22 140 € dans le premier cas et d’environ 12 478 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 369 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 184 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

Cap-d’Ail est classée en zone A bis du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Prenons un appartement de 52 m² au prix médian de 416 000 €. Le plafond d’opération de la zone A bis est de 150 000 € pour une personne seule et de 270 000 € pour 3 personnes ; les plafonds de ressources (revenu fiscal de référence) sont respectivement de 49 000 € et de 88 200 €. Le coût de l’opération est de 416 000 €, soit 266 000 € au-dessus du plafond pour une personne seule : le PTZ n’est calculé que sur 150 000 €, soit 36 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 30 000 € à 75 000 € pour une personne seule et de 54 000 € à 135 000 € pour 3 personnes. Au maximum, cela couvre 18 % du coût : l’aide reste un complément modeste. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 74 880 € par an avec 20 % d’apport) dépasse le plafond de ressources pour une personne seule (49 000 €) : un foyer aux revenus proches du minimum requis pour acheter ici risque d’être au-dessus du plafond.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (368 992 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 30 000 € à 75 000 € et sa mensualité passerait de 2 184 € à 1 740 € à 2 006 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement de Cap-d’Ail ressort à 0,0 an en 2025 ; elle se situe sous 3 ans (médiane du département : 3,1 ans). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

Épargne brute rapportée aux recettes de fonctionnement : 23,1 % en 2025 (médiane du département : 13,6 %). Supérieur à 22 %, il permet de financer une grande partie des investissements sans recourir massivement à l’emprunt.

Avec 5 € de dette par habitant en 2025, la commune se situe à moins de la moitié de la médiane départementale (764 €).

La dette par habitant (5 € en 2025) a diminué de 80 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est amélioré de 7,4 points depuis 2020.

Côté acheteur, des indicateurs financiers plus favorables que ceux de la plupart des communes comparables rendent en principe moins probable une hausse brutale des impôts locaux ou une réduction des services, sans que cela soit exclu.

En 2025, le taux communal de taxe foncière sur le bâti de Cap-d’Ail s’établit à 38,30 %, soit 37 % au-dessus de la médiane départementale (27,91 %).

Ce taux est resté stable depuis 2020 (variation inférieure à 1 point).

La note de pression fiscale ressort à 11,2/100 : plus elle est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables.

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Cap-d’Ail est de 1 984 € en 2025, soit 247 % au-dessus de la médiane départementale (572 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 10,46 % à Cap-d’Ail en 2025.

Rapportée au mois, la taxe foncière moyenne de la commune atteint 165 €, soit 8 % de la mensualité de référence : elle pèse sur le reste à vivre.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 6,7 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 23,59 % à 54,13 % (médiane 34,61 %) : celui de Cap-d’Ail (38,30 %) est supérieur de 3,7 points à cette médiane locale.

Le montant de la taxe foncière dépend du taux, mais aussi de la valeur locative cadastrale du bien et des abattements ou exonérations éventuels. Pour un bien précis, demandez au vendeur son dernier avis.

Pour un futur propriétaire, la taxe foncière est une dépense récurrente, à prévoir en plus de la mensualité du prêt.

Sur les 1 338 diagnostics de performance énergétique (DPE) recensés à Cap-d’Ail (2026), 7,5 % sont classés F ou G (passoires thermiques) et 21,5 % sont classés E, F ou G.

Une minorité de logements sont classés F ou G à Cap-d’Ail : le DPE du bien visé reste à vérifier avant l’offre.

En comparaison, la part de logements F ou G est 40 % en dessous de la médiane départementale (12,6 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acquéreur, la part de logements énergivores est modérée dans la commune, ce qui ne dispense pas de consulter le DPE du bien avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Cap-d’Ail est de 31,5 €/m² charges comprises, soit environ 1 640 € par mois pour 52 m², 132 % au-dessus de la médiane départementale (13,6 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Cap-d’Ail est de 19,1 €/m² charges comprises, soit environ 2 250 € par mois pour 118 m², proche de la médiane départementale (18,7 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le rendement locatif brut indicatif est de 4,7 % pour appartements : un niveau compris entre 3,5 et 5 %, courant dans les marchés où les prix d’achat sont élevés par rapport aux loyers.

Pour le bien de référence (52 m²), la mensualité de crédit (2 184 €) dépasse de 33 % le loyer estimé (1 640 €) : l’achat pèse nettement plus sur le budget mensuel que la location.

Le niveau de vie médian de Cap-d’Ail est de 26 680 € par an et par unité de consommation, soit 14 % de plus que la médiane départementale (23 380 €).

Cela représente 2 220 € par mois et par unité de consommation, soit 1,50 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (6 240 € par mois avec 20 % d’apport) représente 187 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 3 340 € par mois, ordre de grandeur) : le marché est surtout accessible à des acheteurs extérieurs ou plus aisés que les habitants.

Le taux de pauvreté ressort à 14,0 % (médiane du département : 11,0 %), entre 10 et 15 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 4,3 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 4,3 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart marqué.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 10 points de charge à Cap-d’Ail, répartis dans 5 stations, sans point de charge rapide (50 kW et plus).

Rapporté à la population (2,2 points pour 1 000 habitants), l’équipement est supérieur à celui du département (1,6 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

21 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 2020 : un nombre élevé (médiane des communes concernées du département : 13).

Le dernier événement reconnu date de 2020 (il y a 6 ans).

Les 9 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école primaire à Cap-d’Ail.

Rapporté à la population (0,2 école pour 1 000 habitants), le premier degré est nettement moins dense que dans le département (0,5 pour 1 000) : les classes peuvent être plus éloignées ou plus chargées.

La scolarité secondaire se fait hors de la commune, faute de collège et de lycée sur place : transports scolaires et distances comptent pour une famille qui s’installe.

Le collège le plus proche est à Beausoleil (3,0 km) et le lycée le plus proche est à Drap (6,2 km), à vol d’oiseau.

1 établissement sur 1 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 2 pharmacies à Cap-d’Ail.

Rapporté à la population (4,4 pharmacie pour 10 000 habitants), l’offre officinale est proche de celle du département (3,7 pour 10 000).

Le centre ou la maison de santé le plus proche se trouve à Beausoleil (3,0 km à vol d’oiseau).

Aucun hôpital ni clinique n’est implanté dans la commune : les hospitalisations et les urgences passent par un établissement d’une commune voisine.

Pour un acheteur, la distance aux écoles, à la poste et aux soins joue sur la demande locale, donc sur la revente : vérifiez les trajets réels, les horaires d’ouverture et la carte scolaire avant de vous engager.