Immobilier et crédit à Èze : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Èze est de 8 299 €/m² pour les appartements (32 ventes) et de 11 534 €/m² pour les maisons (26 ventes).

Les prix récents des appartements (8 299 €/m² sur 12 mois) sont proches de la médiane 2018-2025 (8 360 €/m²), avec un écart de 1 % seulement : le marché se situe au niveau de son repère de long terme.

Le prix des maisons recule nettement : 11 534 €/m² sur les 12 derniers mois contre 13 829 €/m² en médiane 2018-2025, soit 17 % de moins (environ 246 000 € pour 107 m²).

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Alpes-Maritimes : pour les appartements, ce prix est 126 % au-dessus de la médiane départementale (3 670 €/m²) ; pour les maisons, il est 169 % au-dessus de la médiane départementale (4 287 €/m²).

Le prix des maisons dépasse de 169 % la médiane du département, soit environ 775 000 € de plus pour 107 m² : le marché y est nettement plus cher que dans la plupart des communes du département.

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

Accessibilité immobilière : 3,4/100. Une note élevée signifie des prix inférieurs à ceux des communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour d’Èze, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 5,6 km) affichent un prix médian des maisons de 9 061 €/m² (3 929 € à 20 642 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui d’Èze (13 829 €/m²) est supérieur de 53 % à cette médiane locale (écart important).

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 5,6 km), le prix médian des appartements est de 6 806 €/m² (3 314 € à 13 788 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui d’Èze (8 360 €/m²) est supérieur de 23 %.

Pour un acheteur, le ticket d’entrée est élevé pour le département : l’apport personnel, la durée du prêt et le taux d’endettement deviennent déterminants pour boucler le financement.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 38 976 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence représente 25,3 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : le marché s’adresse surtout à des ménages aux revenus élevés ou disposant d’un fort apport.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (89 600 € de plus) réduit la mensualité d’environ 530 € et les intérêts totaux d’environ 37 671 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 167 100 €, soit 42 % du capital emprunté (397 400 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 190 900 € au-delà du capital, soit 588 300 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 289 € mais ajoute environ 54 318 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (147 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (7 480 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 530 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 6 720 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Le revenu requis atteint 4,5 SMIC net : ce marché s’adresse surtout à des ménages aux revenus élevés ou disposant d’un apport important.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 105 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 102 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 33,1 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 7 948 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 89 600 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 23 843 € dans le premier cas et d’environ 13 437 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 397 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 199 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

Èze est classée en zone A bis du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Selon la composition du foyer, le PTZ de la zone A bis est encadré par un coût d’opération de 150 000 € maximum pour une personne seule (ressources limitées à 49 000 €) et de 360 000 € pour 5 personnes et plus (ressources limitées à 117 600 €). Le coût de l’opération est de 448 000 €, soit 298 000 € au-dessus du plafond pour une personne seule : le PTZ n’est calculé que sur 150 000 €, soit 33 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 30 000 € à 75 000 € pour une personne seule et de 72 000 € à 180 000 € pour 5 personnes et plus. Au maximum, cela couvre 17 % du coût : l’aide reste un complément modeste. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 80 640 € par an avec 20 % d’apport) dépasse le plafond de ressources pour une personne seule (49 000 €) : un foyer aux revenus proches du minimum requis pour acheter ici risque d’être au-dessus du plafond.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (397 376 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 30 000 € à 75 000 € et sa mensualité passerait de 2 352 € à 1 908 € à 2 174 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement d’Èze est de 0,0 an (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe sous 3 ans (médiane du département : 3,1 ans). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute atteint 28,3 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 13,6 %). Il dépasse 22 % : la commune peut financer une grande partie de ses investissements avec ses propres ressources.

La dette par habitant est de 20 € en 2025, moins de la moitié de la médiane du département (764 €).

La dette par habitant (20 € en 2025) a diminué de 45 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est amélioré de 28,9 points depuis 2020.

Côté acheteur, des indicateurs financiers plus favorables que ceux de la plupart des communes comparables rendent en principe moins probable une hausse brutale des impôts locaux ou une réduction des services, sans que cela soit exclu.

Le taux de taxe foncière sur les propriétés bâties d’Èze est de 33,07 % en 2025, soit 18 % au-dessus de la médiane départementale (27,91 %).

Ce taux a augmenté de 1,9 points depuis 2020.

La note de pression fiscale ressort à 28,9/100 : plus elle est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables.

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Èze est de 1 763 € en 2025, soit 208 % au-dessus de la médiane départementale (572 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 10,46 % à Èze en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune (147 € par mois) pèse 6 % de la mensualité de référence : une charge non négligeable pour le reste à vivre.

Autour d’Èze, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 5,6 km) se situe entre 23,59 % et 54,13 % (médiane 36,47 %), contre 33,07 % dans la commune, soit 3,4 points de moins que la médiane locale.

Le taux ne suffit pas à connaître la taxe due : le montant dépend de la valeur locative cadastrale du bien, ainsi que des abattements et exonérations applicables. Le dernier avis de taxe foncière du vendeur donne le chiffre réel.

Pour un acquéreur, la taxe foncière est un coût annuel qui vient s’ajouter à la mensualité du crédit et aux charges du logement.

Sur les 636 diagnostics de performance énergétique (DPE) recensés à Èze (2026), 9,1 % sont classés F ou G (passoires thermiques) et 17,5 % sont classés E, F ou G.

Les logements F ou G existent mais restent minoritaires à Èze : un contrôle bien par bien suffit en général.

En comparaison, la part de logements F ou G est 28 % en dessous de la médiane départementale (12,6 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acquéreur, la part de logements énergivores est modérée dans la commune, ce qui ne dispense pas de consulter le DPE du bien avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Èze est de 27,3 €/m² charges comprises, soit environ 1 470 € par mois pour 54 m², 101 % au-dessus de la médiane départementale (13,6 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Èze est de 19,1 €/m² charges comprises, soit environ 2 040 € par mois pour 107 m², proche de la médiane départementale (18,7 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Pour appartements, le loyer annuel représente 3,9 % du prix médian : un rendement brut compris entre 3,5 et 5 %.

Pour 54 m², la mensualité de crédit (2 352 €) est supérieure de 60 % au loyer estimé (1 470 €) : le budget mensuel est nettement plus chargé en achetant qu’en louant.

Le niveau de vie médian d’Èze (29 970 € par an et par unité de consommation) dépasse de 28 % la médiane du département (23 380 €) : les ménages y disposent de ressources nettement supérieures à celles des communes voisines.

Soit 2 500 € par mois et par unité de consommation, 1,69 fois le SMIC net : un niveau de vie médian intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (6 720 € par mois avec 20 % d’apport) représente 179 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 3 750 € par mois, ordre de grandeur) : le marché est surtout accessible à des acheteurs extérieurs ou plus aisés que les habitants.

Le taux de pauvreté est de 11,0 % (médiane du département : 11,0 %) : il se situe entre 10 et 15 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 4,9 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 4,9 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart très marqué.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 16 points de charge à Èze, répartis dans 4 stations, dont 2 en charge rapide (50 kW et plus).

Avec 7,3 points de charge pour 1 000 habitants, la commune compte plus de deux fois le niveau d’équipement du département (1,6 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

La commune cumule 46 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 2020, un nombre très élevé (médiane des communes concernées du département : 13).

Le dernier événement reconnu date de 2020 (il y a 6 ans).

Les 4 arrêtés liés à la sécheresse renvoient au retrait-gonflement des argiles, qui peut fissurer le bâti : vérifiez l’exposition du terrain sur Géorisques avant d’acheter.

Les 16 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 2 écoles primaires à Èze.

Rapporté à la population (0,9 école pour 1 000 habitants), le premier degré est très dense au regard du département (0,5 pour 1 000).

Aucun collège ni lycée n’est implanté dans la commune : les collégiens et les lycéens rejoignent un établissement voisin, ce qui ajoute un temps de trajet quotidien à examiner.

Le collège le plus proche est à La Trinité (1,8 km) et le lycée le plus proche est à Drap (3,5 km), à vol d’oiseau.

2 établissements sur 2 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 1 pharmacie à Èze.

Avec 4,6 pharmacie pour 10 000 habitants, la commune suit la densité départementale (3,7 pour 10 000).

Le centre ou la maison de santé le plus proche se trouve à La Trinité (1,8 km à vol d’oiseau).

Aucun hôpital ni clinique n’est implanté dans la commune : l’hôpital ou la clinique le plus proche se trouve à Cantaron (5,5 km à vol d’oiseau).

Côté acquéreur, la présence d’écoles, d’un point postal et de services de santé à proximité influence la demande locale, donc la revente : contrôlez les distances, les horaires et la carte scolaire avant de signer.