Immobilier et crédit à Génos : prix, finances locales et score Vos-Credits

Le prix médian observé à Génos est de 4 761 €/m² pour les appartements (8 ventes, 12 derniers mois) et de 4 833 €/m² pour les maisons (2 ventes, 2018-2025).

Sur les 12 derniers mois, les appartements se vendent 4 761 €/m², soit 63 % au-dessus de la médiane 2018-2025 (2 929 €/m²) : une nette hausse, d’environ 70 000 € de plus pour 38 m², qui alourdit l’apport et le montant à emprunter.

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Hautes-Pyrénées : pour les appartements, ce prix est 112 % au-dessus de la médiane départementale (2 246 €/m²) ; pour les maisons, il est 170 % au-dessus de la médiane départementale (1 790 €/m²).

Le prix des maisons dépasse de 170 % la médiane du département, soit environ 323 000 € de plus pour 106 m² : le marché y est nettement plus cher que dans la plupart des communes du département.

Pour les maisons, moins de 3 ventes simples sont enregistrées sur les 12 derniers mois : le prix affiché reste la médiane 2018-2025.

Le nombre de ventes est faible (moins de 5 pour au moins une typologie) : ces prix sont à lire comme un ordre de grandeur, pas comme une référence précise.

Accessibilité immobilière : 17,4/100. Une note élevée signifie des prix inférieurs à ceux des communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces médianes couvrent toute la période 2018-2025 : elles situent la commune mais peuvent différer des prix actuels et ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 4 communes les plus proches (jusqu’à 7,7 km), le prix médian des appartements est de 2 626 €/m² (1 627 € à 5 724 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Génos (2 929 €/m²) est supérieur de 12 %.

Pour un acheteur, le ticket d’entrée est élevé pour le département : l’apport personnel, la durée du prêt et le taux d’endettement deviennent déterminants pour boucler le financement.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 15 747 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence équivaut à 10,2 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu élevé, qui rend l’apport et la durée du prêt déterminants.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (36 200 € de plus) réduit la mensualité d’environ 214 € et les intérêts totaux d’environ 15 220 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 67 500 €, soit 42 % du capital emprunté (160 500 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 77 100 € au-delà du capital, soit 237 700 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 117 € mais ajoute environ 21 946 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (103 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (3 020 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 214 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 2 710 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Ce revenu représente 1,8 SMIC net : deux salaires au SMIC (environ 2 956 € nets à deux) l’atteignent, un seul ne suffit pas.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 42 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 41 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 13,4 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 3 211 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 36 200 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 9 633 € dans le premier cas et d’environ 5 429 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 161 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Génos est classée en zone C du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone détendue : le PTZ y finance le neuf et l’ancien avec travaux.

Selon la composition du foyer, le PTZ de la zone C est encadré par un coût d’opération de 100 000 € maximum pour une personne seule (ressources limitées à 28 500 €) et de 240 000 € pour 5 personnes et plus (ressources limitées à 68 400 €). Avec au moins 25 % de travaux, le coût de l’opération atteint environ 241 000 € (dont 60 000 € de travaux), soit 141 300 € au-dessus du plafond pour une personne seule : le PTZ n’est calculé que sur 100 000 €, soit 41 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 20 000 € à 50 000 € pour une personne seule et de 48 000 € à 120 000 € pour 5 personnes et plus. Pour un logement neuf au même prix, la fourchette serait de 20 000 € à 50 000 €. Au maximum, cela couvre 21 % du coût, un complément significatif du prêt principal. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 32 520 € par an avec 20 % d’apport) dépasse le plafond de ressources pour une personne seule (28 500 €) : un foyer aux revenus proches du minimum requis pour acheter ici risque d’être au-dessus du plafond.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (160 547 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 20 000 € à 50 000 € et sa mensualité passerait de 950 € à 654 € à 832 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement de Génos est de 0,6 an (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe sous 3 ans (médiane du département : 1,6 an). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute atteint 39,8 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 26,1 %). Il dépasse 22 % : la commune peut financer une grande partie de ses investissements avec ses propres ressources.

La dette par habitant est de 1 539 € en 2025, plus de deux fois la médiane du département (363 €).

La dette par habitant (1 539 € en 2025) a augmenté de 111 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est amélioré de 18,1 points depuis 2020.

Côté acheteur, des indicateurs financiers plus favorables que ceux de la plupart des communes comparables rendent en principe moins probable une hausse brutale des impôts locaux ou une réduction des services, sans que cela soit exclu.

Le taux de taxe foncière sur les propriétés bâties de Génos est de 53,30 % en 2025, soit 41 % au-dessus de la médiane départementale (37,84 %).

Ce taux est resté stable depuis 2020 (variation inférieure à 1 point).

La note de pression fiscale ressort à 2,7/100 : plus elle est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables.

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Génos est de 1 230 € en 2025, soit 73 % au-dessus de la médiane départementale (709 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 14,84 % à Génos en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune (103 € par mois) représente 11 % de la mensualité de référence : elle réduit sensiblement le reste à vivre.

Autour de Génos, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 7,7 km) se situe entre 33,22 % et 52,35 % (médiane 38,61 %), contre 53,30 % dans la commune, soit 14,7 points de plus que la médiane locale.

Le taux ne suffit pas à connaître la taxe due : le montant dépend de la valeur locative cadastrale du bien, ainsi que des abattements et exonérations applicables. Le dernier avis de taxe foncière du vendeur donne le chiffre réel.

Pour un acquéreur, la taxe foncière est un coût annuel qui vient s’ajouter à la mensualité du crédit et aux charges du logement.

Sur les 73 diagnostics de performance énergétique (DPE) recensés à Génos (2026), 27,4 % sont classés F ou G (passoires thermiques) et 58,9 % sont classés E, F ou G.

Près d’un logement sur 4 est classé F ou G à Génos : les travaux de rénovation font partie du projet d’achat dans de nombreux cas.

En comparaison, la part de logements F ou G est 62 % au-dessus de la médiane départementale (16,9 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acquéreur, la part élevée de logements F ou G annonce souvent des travaux de rénovation, une marge de négociation sur le prix et un point de vigilance pour la revente ou la mise en location.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Génos est de 9,5 €/m² charges comprises, soit environ 360 € par mois pour 38 m², proche de la médiane départementale (9,5 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Génos est de 9,5 €/m² charges comprises, soit environ 1 000 € par mois pour 106 m², proche de la médiane départementale (9,3 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Avec 2,4 % de rendement brut indicatif pour appartements, le loyer couvre une part réduite du prix d’achat : l’investissement locatif repose alors surtout sur la valorisation du bien.

Pour 38 m², la mensualité de crédit (950 €) équivaut à 2,6 fois le loyer estimé (360 €) : l’achat alourdit beaucoup le budget mensuel par rapport à la location.

Le niveau de vie médian de Génos (21 600 € par an et par unité de consommation) est proche de la médiane du département (22 330 €).

Soit 1 800 € par mois et par unité de consommation, 1,22 fois le SMIC net : le niveau de vie médian reste proche du SMIC.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (2 710 € par mois avec 20 % d’apport) représente 100 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 700 € par mois, ordre de grandeur) : l’achat est plus difficile pour un couple médian de la commune.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 2 points de charge à Génos, répartis dans 2 stations, sans point de charge rapide (50 kW et plus).

Avec 15,0 points de charge pour 1 000 habitants, la commune compte plus de deux fois le niveau d’équipement du département (1,9 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

La commune a fait l’objet de 10 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 2013, un nombre notable (médiane des communes concernées du département : 7).

Le dernier événement reconnu date de 2013 (il y a 13 ans).

Les 7 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école élémentaire à Génos.

Aucun collège ni lycée n’est implanté dans la commune : les collégiens et les lycéens rejoignent un établissement voisin, ce qui ajoute un temps de trajet quotidien à examiner.

1 établissement sur 1 déclarent une restauration scolaire.

Aucun hôpital, clinique, pharmacie, centre de santé ni hébergement pour personnes âgées n’est recensé à Génos au fichier FINESS : la pharmacie la plus proche se trouve à Loudenvielle (4,4 km à vol d’oiseau).

Côté acquéreur, la présence d’écoles, d’un point postal et de services de santé à proximité influence la demande locale, donc la revente : contrôlez les distances, les horaires et la carte scolaire avant de signer.