Immobilier et crédit à Gouaux-de-Larboust : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Gouaux-de-Larboust est de 1 500 €/m² pour les appartements (7 ventes).

Les appartements se vendent 1 500 €/m² sur les 12 derniers mois, 8 % sous la médiane 2018-2025 (1 627 €/m²) : un léger recul, d’environ 3 000 € pour 26 m².

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Haute-Garonne : pour les appartements, ce prix est 40 % en dessous de la médiane départementale (2 501 €/m²).

Le prix des appartements est 40 % sous la médiane du département : l’écart est important, soit environ 26 000 € de moins pour 26 m². Il peut refléter un marché plus détendu ou un éloignement des pôles d’emploi, à vérifier sur place.

Les ventes de maisons sont trop peu nombreuses (moins de 2 sur la période) pour établir un prix : seul le marché des appartements est évalué.

Le nombre de ventes (entre 5 et 9 pour au moins une typologie) donne une indication correcte, à confirmer par des annonces et ventes récentes.

Note d’accessibilité immobilière : 88,5/100. Plus la note est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Faute d’assez de ventes de maisons pour établir un prix à Gouaux-de-Larboust, les 6 communes les plus proches (jusqu’à 5,5 km) affichent un prix médian de 2 484 €/m² (2 054 € à 5 856 €/m² selon la commune, 2018-2025) : un repère indicatif pour le secteur, à confirmer avec des annonces locales.

Côté acheteur, les prix sont plutôt bas pour le département : l’apport et la durée du prêt pèsent moins sur la mensualité, tandis que l’emploi et les transports, que le score ne mesure pas, restent à examiner.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 3 393 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence représente 2,2 années de SMIC net à temps plein (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu bas.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (7 800 € de plus) réduit la mensualité d’environ 46 € et les intérêts totaux d’environ 3 279 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 14 500 €, soit 42 % du capital emprunté (34 600 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 16 600 € au-delà du capital, soit 51 200 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 25 € mais ajoute environ 4 729 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (76 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (650 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 46 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 580 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Ce revenu représente 0,4 SMIC net : un seul salaire au SMIC suffirait pour le bien de référence.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 9 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 9 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 2,9 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 692 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 7 800 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 2 076 € dans le premier cas et d’environ 1 170 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 35 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Gouaux-de-Larboust est classée en zone C du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone détendue : le PTZ y finance le neuf et l’ancien avec travaux.

Au prix médian constaté à Gouaux-de-Larboust, un appartement de 26 m² coûte environ 39 000 €. En zone C, le coût de l’opération pris en compte est plafonné à 150 000 € pour 2 personnes et à 210 000 € pour 4 personnes, avec des revenus à ne pas dépasser de 42 750 € et de 59 850 € par an. Avec au moins 25 % de travaux, le coût de l’opération atteint environ 52 000 € (dont 13 000 € de travaux), sous le plafond : le PTZ est calculé sur le coût entier.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 10 400 € à 26 000 €. Pour un logement neuf au même prix, la fourchette serait de 7 800 € à 19 500 €. Au maximum, cela couvre 50 % du coût, ce qui réduit fortement la somme à emprunter à la banque. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 6 960 € par an avec 20 % d’apport) représente 16 % du plafond de ressources pour 2 personnes (42 750 €) : le plafond laisse une marge importante.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (34 593 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 10 400 € à 26 000 € et sa mensualité passerait de 205 € à 51 € à 143 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, l’épargne brute de Gouaux-de-Larboust est négative alors que la commune a de la dette : elle ne dégage pas d’excédent de fonctionnement pour la rembourser, ce qui constitue un point de vigilance.

Le taux d’épargne brute, qui rapporte l’épargne aux recettes de fonctionnement, est de -6,0 % (médiane du département : 14,5 %). Il est négatif : les dépenses de fonctionnement dépassent les recettes, ce qui limite fortement les marges de la commune.

La dette par habitant est de 3 120 € en 2025, plus de deux fois la médiane du département (348 €).

La dette par habitant (3 120 € en 2025) a diminué de 83 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 15,5 points depuis 2020.

Pour un acheteur, la situation financière appelle de la vigilance : le budget communal, les projets d’investissement et la trajectoire de la fiscalité locale sont à examiner avant de vous engager.

La taxe foncière sur les propriétés bâties de Gouaux-de-Larboust est calculée avec un taux de 41,58 % en 2025, soit proche de la médiane départementale (40,23 %).

Depuis 2020, le taux varie de moins de 1 point : il est resté stable.

Pression fiscale : 41,1/100 (une note élevée correspond à un taux inférieur à celui des communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Gouaux-de-Larboust est de 912 € en 2025, soit proche de la médiane départementale (909 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 9,38 % à Gouaux-de-Larboust en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune (76 € par mois) représente 37 % de la mensualité de référence : elle réduit sensiblement le reste à vivre.

Autour de Gouaux-de-Larboust, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 5,5 km) se situe entre 29,96 % et 52,35 % (médiane 36,57 %), contre 41,58 % dans la commune, soit 5,0 points de plus que la médiane locale.

Attention : un taux n’est pas un montant. La valeur locative cadastrale du bien, les abattements et les exonérations font varier la taxe ; l’avis de taxe foncière du vendeur reste la référence.

Pour un acheteur, la taxe foncière est une charge récurrente à intégrer dans le budget de propriétaire, en plus de la mensualité du crédit.

Parmi les 57 DPE recensés à Gouaux-de-Larboust (2026), 24,6 % relèvent des classes F ou G (passoires thermiques) et 49,1 % des classes E, F ou G.

Près d’un logement sur 4 est classé F ou G à Gouaux-de-Larboust : les travaux de rénovation font partie du projet d’achat dans de nombreux cas.

La part de logements F ou G est 317 % au-dessus de la médiane départementale (5,9 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acheteur, une part élevée de logements F ou G rend probables des travaux de rénovation, un levier de négociation sur le prix et un point d’attention pour la revente ou la location.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Gouaux-de-Larboust est de 9,5 €/m² charges comprises, soit environ 250 € par mois pour 26 m², proche de la médiane départementale (10,0 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Gouaux-de-Larboust est de 9,1 €/m² charges comprises, soit environ 630 € par mois pour 70 m², proche de la médiane départementale (9,3 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Avec 7,6 % de rendement brut indicatif pour appartements, le loyer couvre une part importante du prix d’achat ; la vacance locative et la revente restent à vérifier.

Pour 26 m², la mensualité de crédit (205 €) est à peine inférieure au loyer estimé (250 €) : une fois ajoutés assurance, taxe foncière et charges, l’écart disparaît.

La base nationale des bornes de recharge recense 2 points de charge à Gouaux-de-Larboust, répartis dans 1 station, sans point de charge rapide (50 kW et plus).

Avec 46,5 points de charge pour 1 000 habitants, la commune compte plus de deux fois le niveau d’équipement du département (1,5 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

La commune compte 6 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 2022, un nombre modéré (médiane des communes concernées du département : 10).

Le dernier événement reconnu date de 2022 (il y a 4 ans).

Aucune école, aucun collège ni lycée ouvert n’est recensé à Gouaux-de-Larboust dans l’annuaire de l’Éducation nationale : l’établissement scolaire le plus proche, une école élémentaire, se trouve à Oô (3,8 km à vol d’oiseau), ce qui pèse sur le quotidien d’une famille.

Aucun hôpital, clinique, pharmacie, centre de santé ni hébergement pour personnes âgées n’est recensé à Gouaux-de-Larboust au fichier FINESS : la pharmacie la plus proche se trouve à Loudenvielle (4,4 km à vol d’oiseau).

Pour un futur propriétaire, les écoles, la poste et l’offre de soins proches soutiennent la demande locale et la revente : mesurez les distances réelles et vérifiez horaires et carte scolaire avant de signer.