Immobilier et crédit à Germ : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Germ est de 2 869 €/m² pour les appartements (25 ventes).

Les prix récents des appartements (2 869 €/m² sur 12 mois) sont proches de la médiane 2018-2025 (2 844 €/m²), avec un écart de 1 % seulement : le marché se situe au niveau de son repère de long terme.

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Hautes-Pyrénées : pour les appartements, ce prix est 28 % au-dessus de la médiane départementale (2 246 €/m²).

Le prix des appartements dépasse de 28 % la médiane du département, soit environ 26 000 € de plus pour 41 m² : le marché y est nettement plus cher que dans la plupart des communes du département.

Les ventes de maisons sont trop peu nombreuses (moins de 2 sur la période) pour établir un prix : seul le marché des appartements est évalué.

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

Note d’accessibilité immobilière : 37,8/100. Plus la note est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Faute d’assez de ventes de maisons pour établir un prix à Germ, les 4 communes les plus proches (jusqu’à 5,1 km) affichent un prix médian de 3 719 €/m² (2 054 € à 5 856 €/m² selon la commune, 2018-2025) : un repère indicatif pour le secteur, à confirmer avec des annonces locales.

Dans les 4 communes les plus proches (jusqu’à 4,9 km), le prix médian des appartements est de 2 669 €/m² (1 627 € à 5 724 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Germ (2 844 €/m²) est proche, avec un écart de 7 %.

Côté acheteur, les prix sont proches de ceux des communes comparables : seule la comparaison avec des annonces précises permet d’estimer un bien.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 10 266 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence équivaut à 6,7 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu modéré.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (23 600 € de plus) réduit la mensualité d’environ 140 € et les intérêts totaux d’environ 9 922 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 44 000 €, soit 42 % du capital emprunté (104 700 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 50 300 € au-delà du capital, soit 155 000 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 76 € mais ajoute environ 14 307 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (48 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (1 970 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 140 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 1 770 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Ce revenu représente 1,2 SMIC net : deux salaires au SMIC (environ 2 956 € nets à deux) l’atteignent, un seul ne suffit pas.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 28 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 27 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 8,7 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 2 093 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 23 600 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 6 280 € dans le premier cas et d’environ 3 539 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 105 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Germ est classée en zone C du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone détendue : le PTZ y finance le neuf et l’ancien avec travaux.

Selon la composition du foyer, le PTZ de la zone C est encadré par un coût d’opération de 100 000 € maximum pour une personne seule (ressources limitées à 28 500 €) et de 240 000 € pour 5 personnes et plus (ressources limitées à 68 400 €). Avec au moins 25 % de travaux, le coût de l’opération atteint environ 157 000 € (dont 39 000 € de travaux), soit 57 300 € au-dessus du plafond pour une personne seule : le PTZ n’est calculé que sur 100 000 €, soit 64 % du coût. Un foyer de 5 personnes et plus n’est pas concerné par ce plafonnement.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 20 000 € à 50 000 € pour une personne seule et de 31 500 € à 78 700 € pour 5 personnes et plus. Pour un logement neuf au même prix, la fourchette serait de 20 000 € à 50 000 €. Au maximum, cela couvre 32 % du coût, un complément significatif du prêt principal. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 21 240 € par an avec 20 % d’apport) représente 75 % du plafond de ressources pour une personne seule (28 500 €) : le plafond laisse une marge importante.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (104 666 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 20 000 € à 50 000 € et sa mensualité passerait de 619 € à 324 € à 501 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement de Germ est de 0,2 an (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe sous 3 ans (médiane du département : 1,6 an). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute, qui rapporte l’épargne aux recettes de fonctionnement, est de 41,0 % (médiane du département : 26,1 %). Il dépasse 22 % : la commune peut financer une grande partie de ses investissements avec ses propres ressources.

La dette par habitant est de 3 550 € en 2025, plus de deux fois la médiane du département (363 €).

La dette par habitant (3 550 € en 2025) a augmenté de 1 575 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est amélioré de 14,6 points depuis 2020.

Pour un acheteur, la commune présente des indicateurs financiers supérieurs à ceux de la plupart des communes comparables : le risque de hausse brutale de la fiscalité ou de coupes dans les services est en principe moins marqué, sans pouvoir être écarté.

Le taux de taxe foncière sur les propriétés bâties de Germ est de 39,94 % en 2025, soit 6 % au-dessus de la médiane départementale (37,84 %).

Depuis 2020, le taux a progressé de 1,0 points.

Pression fiscale : 34,2/100 (une note élevée correspond à un taux inférieur à celui des communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Germ est de 572 € en 2025, soit 19 % en dessous de la médiane départementale (709 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 14,84 % à Germ en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune (48 € par mois) pèse 8 % de la mensualité de référence : une charge non négligeable pour le reste à vivre.

Autour de Germ, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 5,7 km) se situe entre 29,96 % et 53,30 % (médiane 36,92 %), contre 39,94 % dans la commune, soit 3,0 points de plus que la médiane locale.

Le taux ne suffit pas à connaître la taxe due : le montant dépend de la valeur locative cadastrale du bien, ainsi que des abattements et exonérations applicables. Le dernier avis de taxe foncière du vendeur donne le chiffre réel.

Pour un acquéreur, la taxe foncière est un coût annuel qui vient s’ajouter à la mensualité du crédit et aux charges du logement.

Parmi les 141 DPE recensés à Germ (2026), 1,4 % relèvent des classes F ou G (passoires thermiques) et 9,9 % des classes E, F ou G.

Avec 1,4 % de logements F ou G seulement, les passoires thermiques restent rares à Germ.

La part de logements F ou G est 92 % en dessous de la médiane départementale (16,9 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acheteur, la part de logements énergivores est modérée, mais le DPE du bien précis doit toujours être vérifié avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Germ est de 9,5 €/m² charges comprises, soit environ 390 € par mois pour 41 m², proche de la médiane départementale (9,5 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Germ est de 9,5 €/m² charges comprises, soit environ 870 € par mois pour 92 m², proche de la médiane départementale (9,3 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Pour appartements, le loyer annuel représente 4,0 % du prix médian : un rendement brut compris entre 3,5 et 5 %.

Pour 41 m², la mensualité de crédit (619 €) est supérieure de 59 % au loyer estimé (390 €) : le budget mensuel est nettement plus chargé en achetant qu’en louant.

La base nationale des bornes de recharge recense 2 points de charge à Germ, répartis dans 2 stations, sans point de charge rapide (50 kW et plus).

Avec 60,6 points de charge pour 1 000 habitants, la commune compte plus de deux fois le niveau d’équipement du département (1,9 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

La commune compte 7 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 2022, un nombre modéré (médiane des communes concernées du département : 7).

Le dernier événement reconnu date de 2022 (il y a 4 ans).

Aucune école, aucun collège ni lycée ouvert n’est recensé à Germ dans l’annuaire de l’Éducation nationale : l’établissement scolaire le plus proche, une école primaire, se trouve à Loudenvielle (2,2 km à vol d’oiseau), ce qui pèse sur le quotidien d’une famille.

Aucun hôpital, clinique, pharmacie, centre de santé ni hébergement pour personnes âgées n’est recensé à Germ au fichier FINESS : la pharmacie la plus proche se trouve à Loudenvielle (2,2 km à vol d’oiseau).

Côté acquéreur, la présence d’écoles, d’un point postal et de services de santé à proximité influence la demande locale, donc la revente : contrôlez les distances, les horaires et la carte scolaire avant de signer.