Immobilier et crédit à Jacou : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Jacou est de 3 788 €/m² pour les appartements (22 ventes) et de 4 241 €/m² pour les maisons (37 ventes).

Sur 12 mois, les appartements se vendent 3 788 €/m², contre 3 795 €/m² en médiane 2018-2025 : un niveau stable (écart de 0 %).

Les maisons se vendent 4 241 €/m² sur les 12 derniers mois, 3 % au-dessus de la médiane 2018-2025 (4 108 €/m²) : une hausse modérée, d’environ 13 000 € de plus pour 94 m².

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Hérault : pour les appartements, ce prix est 29 % au-dessus de la médiane départementale (2 930 €/m²) ; pour les maisons, il est 75 % au-dessus de la médiane départementale (2 417 €/m²).

Avec 75 % de plus que la médiane départementale, la commune se place parmi les marchés chers du département : environ 171 000 € d’écart pour 94 m².

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

La note d’accessibilité immobilière ressort à 17,4/100 : plus elle est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 6,0 km), le prix médian des maisons est de 4 128 €/m² (3 550 € à 5 205 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Jacou (4 108 €/m²) est proche, avec un écart de 0 %.

Autour de Jacou, les 8 communes les plus proches (jusqu’à 5,9 km) affichent un prix médian des appartements de 4 040 €/m² (3 581 € à 4 330 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Jacou (3 795 €/m²) est proche, avec un écart de 6 %.

Pour un acquéreur, un ticket d’entrée élevé pour le département rend l’apport, la durée du prêt et le taux d’endettement déterminants.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 34 713 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Avec 22,5 années de SMIC net pour atteindre son prix (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026), le bien de référence relève d’un marché qui s’adresse surtout aux ménages aux revenus élevés ou à fort apport.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (79 800 € de plus) réduit la mensualité d’environ 472 € et les intérêts totaux d’environ 33 551 €.

Pour 353 900 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 148 800 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 170 000 € au-delà du capital, soit 523 900 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 258 € mais ajoute environ 48 377 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (141 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (6 660 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 472 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 5 980 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Avec 4,0 SMIC net requis, le bien de référence relève de ménages aux revenus élevés ou d’un apport important.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 93 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 91 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 29,5 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 7 078 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 79 800 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 21 235 € dans le premier cas et d’environ 11 968 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 354 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 177 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

Jacou est classée en zone A du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Prenons une maison de 94 m² au prix médian de 399 000 €. Le plafond d’opération de la zone A est de 150 000 € pour une personne seule et de 270 000 € pour 3 personnes ; les plafonds de ressources (revenu fiscal de référence) sont respectivement de 49 000 € et de 88 200 €. Le coût de l’opération est de 399 000 €, soit 249 000 € au-dessus du plafond pour une personne seule : le PTZ n’est calculé que sur 150 000 €, soit 38 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 15 000 € à 45 000 € pour une personne seule et de 27 000 € à 81 000 € pour 3 personnes. Au maximum, cela couvre 11 % du coût : l’aide reste un complément modeste. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 71 760 € par an avec 20 % d’apport) dépasse le plafond de ressources pour une personne seule (49 000 €) : un foyer aux revenus proches du minimum requis pour acheter ici risque d’être au-dessus du plafond.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (353 913 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 15 000 € à 45 000 € et sa mensualité passerait de 2 095 € à 1 828 € à 2 006 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement de Jacou ressort à 3,0 ans en 2025 ; elle se situe entre 3 et 5 ans (médiane du département : 3,5 ans). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

En 2025, le taux d’épargne brute de la commune s’établit à 19,9 % (médiane du département : 16,3 %). Entre 15 et 22 %, il laisse une part importante des recettes disponible pour investir et rembourser la dette.

Avec 634 € de dette par habitant en 2025, la commune suit la médiane départementale (671 €).

La dette par habitant (634 € en 2025) a augmenté de 138 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est amélioré de 7,4 points depuis 2020.

Pour un acheteur, des indicateurs financiers supérieurs à ceux de la plupart des communes comparables réduisent en principe le risque de hausse brutale de la fiscalité locale ou de coupes dans les services, sans pouvoir l’exclure.

En 2025, le taux communal de taxe foncière sur le bâti de Jacou s’établit à 47,94 %, soit 9 % au-dessus de la médiane départementale (44,12 %).

Par rapport à 2020, le taux est supérieur de 1,1 points.

Note de pression fiscale : 32,1/100 (plus la note est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Jacou est de 1 695 € en 2025, soit 74 % au-dessus de la médiane départementale (972 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 14,62 % à Jacou en 2025.

Rapportée au mois, la taxe foncière moyenne de la commune atteint 141 €, soit 7 % de la mensualité de référence : elle pèse sur le reste à vivre.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 6,0 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 33,28 % à 55,76 % (médiane 45,14 %) : celui de Jacou (47,94 %) est supérieur de 2,8 points.

Le montant de la taxe foncière dépend du taux, mais aussi de la valeur locative cadastrale du bien et des abattements ou exonérations éventuels. Pour un bien précis, demandez au vendeur son dernier avis.

Pour un futur propriétaire, la taxe foncière est une dépense récurrente, à prévoir en plus de la mensualité du prêt.

Les 965 diagnostics de performance énergétique recensés à Jacou (2026) se répartissent ainsi : 0,6 % en classe F ou G (passoires thermiques) et 2,8 % en classe E, F ou G.

Les passoires thermiques sont rares à Jacou : le risque de gros travaux de rénovation est a priori limité pour la plupart des biens.

Cette part de logements F ou G est 82 % en dessous de la médiane départementale (3,3 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Côté acheteur, la part de logements énergivores reste modérée ; le DPE du bien visé est toutefois à vérifier avant toute offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Jacou est de 16,2 €/m² charges comprises, soit environ 990 € par mois pour 61 m², 40 % au-dessus de la médiane départementale (11,6 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Jacou est de 16,3 €/m² charges comprises, soit environ 1 530 € par mois pour 94 m², 58 % au-dessus de la médiane départementale (10,3 €/m²).

Le rendement locatif brut indicatif est de 4,6 % pour maisons : un niveau compris entre 3,5 et 5 %, courant dans les marchés où les prix d’achat sont élevés par rapport aux loyers.

Pour le bien de référence (94 m²), la mensualité de crédit (2 095 €) dépasse de 37 % le loyer estimé (1 530 €) : l’achat pèse nettement plus sur le budget mensuel que la location.

Avec 26 300 € par an et par unité de consommation, le niveau de vie médian de Jacou est supérieur de 21 % à celui du département (21 755 €).

Cela représente 2 190 € par mois et par unité de consommation, soit 1,48 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (5 980 € par mois avec 20 % d’apport) représente 182 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 3 290 € par mois, ordre de grandeur) : le marché est surtout accessible à des acheteurs extérieurs ou plus aisés que les habitants.

Le taux de pauvreté est de 9,0 % (médiane du département : 15,0 %), sous le seuil de 10 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 2,9 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 2,9 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart intermédiaire.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 19 points de charge à Jacou, répartis dans 4 stations, sans point de charge rapide (50 kW et plus).

Rapporté à la population (2,7 points pour 1 000 habitants), l’équipement est plus de deux fois supérieur à celui du département (1,3 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

17 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 2023 : un nombre élevé (médiane des communes concernées du département : 10).

Le dernier événement reconnu date de 2023 (il y a 3 ans).

Les 9 arrêtés liés à la sécheresse renvoient au retrait-gonflement des argiles, qui peut fissurer le bâti : vérifiez l’exposition du terrain sur Géorisques avant d’acheter.

Les 6 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 2 écoles primaires, 1 école élémentaire, 1 collège et 1 lycée à Jacou, dont 2 établissements privés.

Avec 0,4 école pour 1 000 habitants, le premier degré est un peu moins dense que dans le département (0,6 pour 1 000).

L’enseignement secondaire est assuré sur place, avec 1 collège et 1 lycée.

3 établissements sur 5 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 2 pharmacies à Jacou.

Rapporté à la population (2,8 pharmacie pour 10 000 habitants), l’offre officinale est proche de celle du département (3,1 pour 10 000).

Le centre ou la maison de santé le plus proche se trouve à Castelnau-le-Lez (3,1 km à vol d’oiseau).

Aucun hôpital ni clinique n’est implanté dans la commune : l’hôpital ou la clinique le plus proche se trouve à Clapiers (2,3 km à vol d’oiseau).

Pour un acheteur, la distance aux écoles, à la poste et aux soins joue sur la demande locale, donc sur la revente : vérifiez les trajets réels, les horaires d’ouverture et la carte scolaire avant de vous engager.