Immobilier et crédit au Mesnil-le-Roi : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé au Mesnil-le-Roi est de 3 919 €/m² pour les appartements (20 ventes) et de 6 111 €/m² pour les maisons (29 ventes).

Par rapport à la médiane 2018-2025 (4 272 €/m²), le prix récent des appartements (3 919 €/m²) est en retrait de 8 %, soit environ 24 000 € pour 68 m².

Les maisons se vendent 6 111 €/m² sur les 12 derniers mois, 7 % sous la médiane 2018-2025 (6 544 €/m²) : un léger recul, d’environ 55 000 € pour 126 m².

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Yvelines : pour les appartements, ce prix est 12 % au-dessus de la médiane départementale (3 500 €/m²) ; pour les maisons, il est 85 % au-dessus de la médiane départementale (3 308 €/m²).

Avec 85 % de plus que la médiane départementale, la commune se place parmi les marchés chers du département : environ 353 000 € d’écart pour 126 m².

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

Note d’accessibilité immobilière : 14,2/100. Plus la note est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 5,0 km), le prix médian des maisons est de 5 742 €/m² (4 848 € à 8 427 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui du Mesnil-le-Roi (6 544 €/m²) est supérieur de 14 %.

Autour du Mesnil-le-Roi, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 5,0 km) affichent un prix médian des appartements de 4 714 €/m² (3 583 € à 6 496 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui du Mesnil-le-Roi (4 272 €/m²) est inférieur de 9 %.

Côté acheteur, les prix sont élevés pour le département : l’apport, la durée du prêt et le taux d’endettement conditionnent le montage du financement.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 66 990 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Avec 43,4 années de SMIC net pour atteindre son prix (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026), le bien de référence relève d’un marché qui s’adresse surtout aux ménages aux revenus élevés ou à fort apport.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (154 000 € de plus) réduit la mensualité d’environ 911 € et les intérêts totaux d’environ 64 747 €.

Pour 683 000 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 287 200 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 328 100 € au-delà du capital, soit 1 011 100 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 497 € mais ajoute environ 93 360 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (144 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (12 850 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 911 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 11 550 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Avec 7,8 SMIC net requis, le bien de référence relève de ménages aux revenus élevés ou d’un apport important.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 180 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 175 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 56,9 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 13 660 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 154 000 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 40 979 € dans le premier cas et d’environ 23 095 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 683 000 € (apport de 20 %), la part assurée dépasse 200 000 € par personne même à deux emprunteurs (environ 341 000 € chacun) : un questionnaire de santé peut être demandé.

Le Mesnil-le-Roi est classée en zone A bis du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Le bien de référence est une maison de 126 m² à environ 770 000 € (prix médian constaté). Le plafond d’opération de la zone A bis est de 150 000 € pour une personne seule et de 270 000 € pour 3 personnes ; les plafonds de ressources (revenu fiscal de référence) sont respectivement de 49 000 € et de 88 200 €. Le coût de l’opération est de 770 000 €, soit 620 000 € au-dessus du plafond pour une personne seule : le PTZ n’est calculé que sur 150 000 €, soit 19 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 15 000 € à 45 000 € pour une personne seule et de 27 000 € à 81 000 € pour 3 personnes. Au maximum, cela couvre 6 % du coût : l’aide reste un complément modeste. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 138 600 € par an avec 20 % d’apport) dépasse le plafond de ressources pour une personne seule (49 000 €) : un foyer aux revenus proches du minimum requis pour acheter ici risque d’être au-dessus du plafond.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (682 990 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 15 000 € à 45 000 € et sa mensualité passerait de 4 042 € à 3 776 € à 3 953 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement du Mesnil-le-Roi ressort à 1,0 an en 2025 ; elle se situe sous 3 ans (médiane du département : 2,6 ans). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

En 2025, l’épargne brute du Mesnil-le-Roi représente 8,7 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 14,7 %). Compris entre 8 et 15 %, il laisse une marge d’autofinancement pour les investissements et le remboursement de la dette.

Avec 103 € de dette par habitant en 2025, la commune se situe à moins de la moitié de la médiane départementale (393 €).

La dette par habitant (103 € en 2025) a diminué de 57 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 15,0 points depuis 2020.

Pour un acheteur, la commune présente des indicateurs financiers supérieurs à ceux de la plupart des communes comparables : le risque de hausse brutale de la fiscalité ou de coupes dans les services est en principe moins marqué, sans pouvoir être écarté.

En 2025, le taux communal de taxe foncière sur le bâti du Mesnil-le-Roi s’établit à 28,00 %, soit proche de la médiane départementale (28,55 %).

Depuis 2020, le taux a progressé de 1,7 points.

Pression fiscale : 61,4/100 (une note élevée correspond à un taux inférieur à celui des communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition au Mesnil-le-Roi est de 1 730 € en 2025, soit 11 % au-dessus de la médiane départementale (1 558 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 6,11 % au Mesnil-le-Roi en 2025.

La taxe foncière moyenne équivaut à 144 € par mois à au Mesnil-le-Roi, soit 4 % de la mensualité de référence : à ajouter au budget de propriétaire.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 5,0 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 21,18 % à 31,90 % (médiane 28,17 %) : celui du Mesnil-le-Roi (28,00 %) est proche, avec un écart de 0,2 point.

Le montant de la taxe foncière dépend du taux, mais aussi de la valeur locative cadastrale du bien et des abattements ou exonérations éventuels. Pour un bien précis, demandez au vendeur son dernier avis.

Pour un futur propriétaire, la taxe foncière est une dépense récurrente, à prévoir en plus de la mensualité du prêt.

Parmi les 1 212 DPE recensés au Mesnil-le-Roi (2026), 18,4 % relèvent des classes F ou G (passoires thermiques) et 40,2 % des classes E, F ou G.

Environ un DPE sur 5 est classé F ou G au Mesnil-le-Roi : un budget travaux est à prévoir pour une part non négligeable des biens.

La part de logements F ou G est 29 % au-dessus de la médiane départementale (14,3 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acheteur, la part de logements énergivores est modérée, mais le DPE du bien précis doit toujours être vérifié avant l’offre d’achat.

Les effectifs de professionnels de santé recensés dans la commune représentent 3,1 médecins généralistes pour 10 000 habitants.

Aucun professionnel recensé dans la commune pour : pédiatre, ophtalmologue, gynécologue, sage-femme, orthoptiste. Ils peuvent exister dans les communes voisines.

Note d’offre de soins : 50,8/100, dans la moyenne des communes comparables.

Il s’agit de professionnels recensés dans la commune : ce n’est pas une mesure de l’accès réel aux soins (délais de rendez-vous, patientèle, communes voisines).

Le loyer d’annonce estimé pour appartements au Mesnil-le-Roi est de 19,8 €/m² charges comprises, soit environ 1 340 € par mois pour 68 m², 22 % au-dessus de la médiane départementale (16,1 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons au Mesnil-le-Roi est de 24,5 €/m² charges comprises, soit environ 3 080 € par mois pour 126 m², 65 % au-dessus de la médiane départementale (14,9 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le rendement locatif brut indicatif est de 4,8 % pour maisons : un niveau compris entre 3,5 et 5 %, courant dans les marchés où les prix d’achat sont élevés par rapport aux loyers.

Pour le bien de référence (126 m²), la mensualité de crédit (4 042 €) dépasse de 31 % le loyer estimé (3 080 €) : l’achat pèse nettement plus sur le budget mensuel que la location.

Avec 36 120 € par an et par unité de consommation, le niveau de vie médian du Mesnil-le-Roi est supérieur de 21 % à celui du département (29 750 €).

Cela représente 3 010 € par mois et par unité de consommation, soit 2,04 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau de vie médian supérieur à 2,2 fois le SMIC net.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (11 550 € par mois avec 20 % d’apport) représente 256 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 4 520 € par mois, ordre de grandeur) : le marché est surtout accessible à des acheteurs extérieurs ou plus aisés que les habitants.

Le taux de pauvreté est de 5,0 % (médiane du département : 8,0 %), sous le seuil de 10 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 4,4 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 4,4 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart marqué.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 14 points de charge au Mesnil-le-Roi, répartis dans 7 stations, sans point de charge rapide (50 kW et plus).

Rapporté à la population (2,2 points pour 1 000 habitants), l’équipement est supérieur à celui du département (1,6 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

7 arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris pour la commune depuis 1982 entre 1983 et 2018, un nombre modéré (médiane des communes concernées du département : 7).

Le dernier événement reconnu date de 2018 (il y a 8 ans).

Les 6 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école maternelle, 1 école primaire et 1 école élémentaire au Mesnil-le-Roi.

Avec 0,5 école pour 1 000 habitants, le premier degré est un peu moins dense que dans le département (0,7 pour 1 000).

La scolarité secondaire se fait hors de la commune, faute de collège et de lycée sur place : transports scolaires et distances comptent pour une famille qui s’installe.

Le collège le plus proche est à Montesson (1,3 km) et le lycée le plus proche est à Saint-Germain-en-Laye (1,5 km), à vol d’oiseau.

3 établissements sur 3 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 2 pharmacies et 1 centre ou maison de santé au Mesnil-le-Roi.

Rapporté à la population (3,1 pharmacie pour 10 000 habitants), l’offre officinale est proche de celle du département (2,4 pour 10 000).

Aucun hôpital ni clinique n’est implanté dans la commune : l’hôpital ou la clinique le plus proche se trouve à Montesson (1,3 km à vol d’oiseau).

Pour un acheteur, la distance aux écoles, à la poste et aux soins joue sur la demande locale, donc sur la revente : vérifiez les trajets réels, les horaires d’ouverture et la carte scolaire avant de vous engager.