Immobilier et crédit au Morne-Vert : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur la période 2018-2025, le prix médian observé au Morne-Vert est de 7 818 €/m² pour les appartements (2 ventes) et de 1 514 €/m² pour les maisons (6 ventes).

Par rapport aux communes du département Martinique : pour les appartements, ce prix est 123 % au-dessus de la médiane départementale (3 512 €/m²) ; pour les maisons, il est 46 % en dessous de la médiane départementale (2 801 €/m²).

Le prix des maisons est 46 % sous la médiane du département : l’écart est important, soit environ 112 000 € de moins pour 87 m². Il peut refléter un marché plus détendu ou un éloignement des pôles d’emploi, à vérifier sur place.

Pour les appartements, moins de 3 ventes simples sont enregistrées sur les 12 derniers mois : le prix affiché reste la médiane 2018-2025.

Pour les maisons, moins de 3 ventes simples sont enregistrées sur les 12 derniers mois : le prix affiché reste la médiane 2018-2025.

Le nombre de ventes est faible (moins de 5 pour au moins une typologie) : ces prix sont à lire comme un ordre de grandeur, pas comme une référence précise.

Note d’accessibilité immobilière : 45,9/100. Plus la note est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département.

Ces médianes couvrent toute la période 2018-2025 : elles situent la commune mais peuvent différer des prix actuels et ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour du Morne-Vert, les 9 communes les plus proches (jusqu’à 11 km) affichent un prix médian des maisons de 2 818 €/m² (743 € à 7 583 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui du Morne-Vert (1 514 €/m²) est inférieur de 46 % à cette médiane locale (écart important).

Dans les 7 communes les plus proches (jusqu’à 11 km), le prix médian des appartements est de 3 192 €/m² (1 797 € à 6 373 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui du Morne-Vert (7 818 €/m²) est supérieur de 145 % à cette médiane locale (écart important).

Côté acheteur, les prix sont proches de ceux des communes comparables : seule la comparaison avec des annonces précises permet d’estimer un bien.

Bien de référence : prix médian au m² de la période 2018-2025 × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 11 484 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence équivaut à 7,4 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu modéré.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (26 400 € de plus) réduit la mensualité d’environ 156 € et les intérêts totaux d’environ 11 099 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 49 200 €, soit 42 % du capital emprunté (117 100 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 56 300 € au-delà du capital, soit 173 300 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 85 € mais ajoute environ 16 004 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (66 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (2 200 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 156 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 1 980 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Ce revenu représente 1,3 SMIC net : deux salaires au SMIC (environ 2 956 € nets à deux) l’atteignent, un seul ne suffit pas.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 31 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 30 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 9,8 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 2 342 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 26 400 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 7 025 € dans le premier cas et d’environ 3 959 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 117 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Le Morne-Vert est classée en zone B1 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

En zone B1, le coût de l’opération pris en compte est plafonné à 202 500 € pour 2 personnes et à 283 500 € pour 4 personnes, avec des revenus à ne pas dépasser de 51 750 € et de 72 450 € par an. Le coût de l’opération est de 132 000 €, sous le plafond : le PTZ est calculé sur le coût entier.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 13 200 € à 39 600 €. Au maximum, cela couvre 30 % du coût, un complément significatif du prêt principal. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 23 760 € par an avec 20 % d’apport) représente 46 % du plafond de ressources pour 2 personnes (51 750 €) : le plafond laisse une marge importante.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (117 084 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 13 200 € à 39 600 € et sa mensualité passerait de 693 € à 459 € à 615 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, l’épargne brute du Morne-Vert est négative alors que la commune a de la dette : elle ne dégage pas d’excédent de fonctionnement pour la rembourser, ce qui constitue un point de vigilance.

Le taux d’épargne brute, qui rapporte l’épargne aux recettes de fonctionnement, est de -12,9 % (médiane du département : 5,5 %). Il est négatif : les dépenses de fonctionnement dépassent les recettes, ce qui limite fortement les marges de la commune.

La dette par habitant est de 0 € en 2025, moins de la moitié de la médiane du département (422 €).

La dette par habitant (0 € en 2025) a augmenté de 5 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 26,7 points depuis 2020.

Pour un acheteur, la situation financière appelle de la vigilance : le budget communal, les projets d’investissement et la trajectoire de la fiscalité locale sont à examiner avant de vous engager.

La taxe foncière sur les propriétés bâties du Morne-Vert est calculée avec un taux de 38,76 % en 2025, soit 24 % en dessous de la médiane départementale (51,34 %).

Depuis 2020, le taux varie de moins de 1 point : il est resté stable.

Pression fiscale : 90,9/100 (une note élevée correspond à un taux inférieur à celui des communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition au Morne-Vert est de 789 € en 2025, soit 33 % en dessous de la médiane départementale (1 169 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 19,00 % au Morne-Vert en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune (66 € par mois) pèse 9 % de la mensualité de référence : une charge non négligeable pour le reste à vivre.

Autour du Morne-Vert, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 11 km) se situe entre 36,04 % et 68,35 % (médiane 48,62 %), contre 38,76 % dans la commune, soit 9,9 points de moins que la médiane locale.

Attention : un taux n’est pas un montant. La valeur locative cadastrale du bien, les abattements et les exonérations font varier la taxe ; l’avis de taxe foncière du vendeur reste la référence.

Pour un acheteur, la taxe foncière est une charge récurrente à intégrer dans le budget de propriétaire, en plus de la mensualité du crédit.

Parmi les 3 DPE recensés au Morne-Vert (2026), 0,0 % relèvent des classes F ou G (passoires thermiques) et 0,0 % des classes E, F ou G.

Avec 3 diagnostics seulement, ces pourcentages ne permettent pas de juger l’état du parc au Morne-Vert : ils sont donnés à titre indicatif et ne donnent pas lieu à une note.

Rappel réglementaire : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2028 dans les départements d’outre-mer, celle des logements F le sera au 1er janvier 2031.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acheteur, le nombre de DPE recensés est trop faible pour juger l’état du parc de logements : le DPE du bien visé est le document à consulter avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements au Morne-Vert est de 15,0 €/m² charges comprises, soit environ 1 070 € par mois pour 71 m², proche de la médiane départementale (15,0 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons au Morne-Vert est de 14,4 €/m² charges comprises, soit environ 1 250 € par mois pour 87 m², 6 % en dessous de la médiane départementale (15,3 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

À 11,4 % de rendement brut indicatif pour maisons, le niveau dépasse 9 % : vérifiez la demande locative et l’état des biens.

Pour 87 m², le loyer estimé est de 1 250 € par mois et la mensualité de crédit de 693 €, soit 45 % de moins : avant assurance, taxe foncière et charges, l’achat revient moins cher que la location.

Le niveau de vie médian du Morne-Vert (21 010 € par an et par unité de consommation) dépasse de 11 % la médiane du département (18 980 €) : un écart modéré.

Soit 1 750 € par mois et par unité de consommation, 1,18 fois le SMIC net : le niveau de vie médian reste proche du SMIC.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (1 980 € par mois avec 20 % d’apport) représente 75 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 630 € par mois, ordre de grandeur) : un couple médian de la commune peut y prétendre.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La commune compte 7 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1990 et 2007, un nombre modéré (médiane des communes concernées du département : 13).

Le dernier événement reconnu date de 2007 (il y a 19 ans).

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école primaire au Morne-Vert.

Rapporté à la population (0,6 école pour 1 000 habitants), le premier degré se situe un peu sous la moyenne départementale (0,7 pour 1 000).

Aucun collège ni lycée n’est implanté dans la commune : les collégiens et les lycéens rejoignent un établissement voisin, ce qui ajoute un temps de trajet quotidien à examiner.

Le collège le plus proche est au Carbet (2,4 km) et le lycée le plus proche est à Bellefontaine (3,5 km), à vol d’oiseau.

1 établissement sur 1 déclarent une restauration scolaire.

Aucun hôpital, clinique, pharmacie, centre de santé ni hébergement pour personnes âgées n’est recensé au Morne-Vert au fichier FINESS : la pharmacie la plus proche se trouve au Carbet (2,4 km à vol d’oiseau).

Pour un futur propriétaire, les écoles, la poste et l’offre de soins proches soutiennent la demande locale et la revente : mesurez les distances réelles et vérifiez horaires et carte scolaire avant de signer.