Immobilier et crédit au Carbet : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé au Carbet est de 2 759 €/m² pour les appartements (4 ventes) et de 3 467 €/m² pour les maisons (6 ventes).

Le prix des appartements recule nettement : 2 759 €/m² sur les 12 derniers mois contre 6 373 €/m² en médiane 2018-2025, soit 57 % de moins (environ 202 000 € pour 56 m²).

Sur les 12 derniers mois, les maisons se vendent 3 467 €/m², soit 10 % au-dessus de la médiane 2018-2025 (3 142 €/m²) : une nette hausse, d’environ 33 000 € de plus pour 101 m², qui alourdit l’apport et le montant à emprunter.

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Martinique : pour les appartements, ce prix est proche de la médiane départementale (2 856 €/m²) ; pour les maisons, il est 31 % au-dessus de la médiane départementale (2 652 €/m²).

Avec 31 % de plus que la médiane départementale, la commune se place parmi les marchés chers du département : environ 82 000 € d’écart pour 101 m².

Le nombre de ventes est faible (moins de 5 pour au moins une typologie) : ces prix sont à lire comme un ordre de grandeur, pas comme une référence précise.

La note d’accessibilité immobilière ressort à 18,9/100 : plus elle est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 9 communes les plus proches (jusqu’à 13 km), le prix médian des maisons est de 2 421 €/m² (743 € à 7 583 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui du Carbet (3 142 €/m²) est supérieur de 30 % à cette médiane locale (écart important).

Autour du Carbet, les 6 communes les plus proches (jusqu’à 13 km) affichent un prix médian des appartements de 3 235 €/m² (1 797 € à 7 818 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui du Carbet (6 373 €/m²) est supérieur de 97 % à cette médiane locale (écart important).

Pour un acquéreur, un ticket d’entrée élevé pour le département rend l’apport, la durée du prêt et le taux d’endettement déterminants.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 30 450 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Il faudrait 19,7 années de SMIC net pour atteindre le prix du bien de référence (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu très élevé.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (70 000 € de plus) réduit la mensualité d’environ 414 € et les intérêts totaux d’environ 29 430 €.

Pour 310 500 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 130 500 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 149 200 € au-delà du capital, soit 459 600 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 226 € mais ajoute environ 42 436 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (87 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (5 840 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 414 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 5 250 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Le revenu requis atteint 3,6 SMIC net : bien au-delà de deux salaires au SMIC (environ 2 956 € nets à deux), il suppose des revenus supérieurs à ce montant.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 82 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 80 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 25,9 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 6 209 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 70 000 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 18 627 € dans le premier cas et d’environ 10 498 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 310 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 155 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

Le Carbet est classée en zone B1 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Le bien de référence est une maison de 101 m² à environ 350 000 € (prix médian constaté). Le plafond d’opération de la zone B1 est de 135 000 € pour une personne seule et de 243 000 € pour 3 personnes ; les plafonds de ressources (revenu fiscal de référence) sont respectivement de 34 500 € et de 62 100 €. Le coût de l’opération est de 350 000 €, soit 215 000 € au-dessus du plafond pour une personne seule : le PTZ n’est calculé que sur 135 000 €, soit 39 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 13 500 € à 40 500 € pour une personne seule et de 24 300 € à 72 900 € pour 3 personnes. Au maximum, cela couvre 12 % du coût : l’aide reste un complément modeste. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 63 000 € par an avec 20 % d’apport) dépasse le plafond de ressources pour une personne seule (34 500 €) : un foyer aux revenus proches du minimum requis pour acheter ici risque d’être au-dessus du plafond.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (310 450 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 13 500 € à 40 500 € et sa mensualité passerait de 1 837 € à 1 598 € à 1 757 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement du Carbet ressort à 0,6 an en 2025 ; elle se situe sous 3 ans (médiane du département : 3,2 ans). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

En 2025, le taux d’épargne brute de la commune s’établit à 2,4 % (médiane du département : 5,5 %). Il se situe sous le repère de 8 % souvent retenu : une part limitée des recettes reste disponible pour investir ou rembourser la dette.

Avec 24 € de dette par habitant en 2025, la commune se situe à moins de la moitié de la médiane départementale (422 €).

La dette par habitant (24 € en 2025) a diminué de 89 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Pour un acheteur, des indicateurs financiers supérieurs à ceux de la plupart des communes comparables réduisent en principe le risque de hausse brutale de la fiscalité locale ou de coupes dans les services, sans pouvoir l’exclure.

En 2025, le taux communal de taxe foncière sur le bâti du Carbet s’établit à 43,83 %, soit 15 % en dessous de la médiane départementale (51,34 %).

Le taux n’a pas sensiblement évolué depuis 2020 (variation inférieure à 1 point).

Note de pression fiscale : 78,8/100 (plus la note est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition au Carbet est de 1 041 € en 2025, soit 11 % en dessous de la médiane départementale (1 169 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 19,00 % au Carbet en 2025.

La taxe foncière moyenne équivaut à 87 € par mois à au Carbet, soit 5 % de la mensualité de référence : à ajouter au budget de propriétaire.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 13 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 36,04 % à 68,35 % (médiane 48,62 %) : celui du Carbet (43,83 %) est inférieur de 4,8 points à cette médiane locale.

Le montant de la taxe foncière dépend du taux, mais aussi de la valeur locative cadastrale du bien et des abattements ou exonérations éventuels. Pour un bien précis, demandez au vendeur son dernier avis.

Pour un futur propriétaire, la taxe foncière est une dépense récurrente, à prévoir en plus de la mensualité du prêt.

Aucun DPE n’est recensé au Carbet dans la base utilisée : la performance énergétique du parc ne peut pas être analysée.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements au Carbet est de 13,0 €/m² charges comprises, soit environ 730 € par mois pour 56 m², 13 % en dessous de la médiane départementale (15,0 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons au Carbet est de 14,4 €/m² charges comprises, soit environ 1 450 € par mois pour 101 m², 6 % en dessous de la médiane départementale (15,3 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le rendement locatif brut indicatif est de 5,0 % pour maisons : un niveau compris entre 3,5 et 5 %, courant dans les marchés où les prix d’achat sont élevés par rapport aux loyers.

Pour le bien de référence (101 m²), la mensualité de crédit (1 837 €) dépasse de 27 % le loyer estimé (1 450 €) : acheter coûte un peu plus cher chaque mois que louer, avant assurance, taxe foncière et charges.

Avec 22 080 € par an et par unité de consommation, le niveau de vie médian du Carbet est supérieur de 16 % à celui du département (18 980 €).

Cela représente 1 840 € par mois et par unité de consommation, soit 1,24 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau de vie médian à peine supérieur au SMIC.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (5 250 € par mois avec 20 % d’apport) représente 190 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 760 € par mois, ordre de grandeur) : le marché est surtout accessible à des acheteurs extérieurs ou plus aisés que les habitants.

Le taux de pauvreté ressort à 23,0 % (médiane du département : 28,0 %), entre 20 et 30 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 4,2 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 4,2 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart marqué.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

11 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1990 et 2017 : la commune est régulièrement concernée (médiane des communes concernées du département : 13).

Le dernier événement reconnu date de 2017 (il y a 9 ans).

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école primaire et 1 collège au Carbet.

Rapporté à la population (0,3 école pour 1 000 habitants), le premier degré est nettement moins dense que dans le département (0,7 pour 1 000) : les classes peuvent être plus éloignées ou plus chargées.

La commune compte 1 collège mais aucun lycée : les lycéens rejoignent un établissement d’une commune voisine.

Le lycée le plus proche est à Bellefontaine (3,5 km), à vol d’oiseau.

1 établissement sur 2 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 1 hôpital ou clinique et 1 pharmacie au Carbet.

Rapporté à la population (2,7 pharmacie pour 10 000 habitants), l’offre officinale est proche de celle du département (3,5 pour 10 000).

Le centre ou la maison de santé le plus proche se trouve à Case-Pilote (5,9 km à vol d’oiseau).

Pour un acheteur, la distance aux écoles, à la poste et aux soins joue sur la demande locale, donc sur la revente : vérifiez les trajets réels, les horaires d’ouverture et la carte scolaire avant de vous engager.