Immobilier et crédit à Neydens : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Neydens est de 5 454 €/m² pour les appartements (11 ventes) et de 5 037 €/m² pour les maisons (14 ventes).

Sur les 12 derniers mois, les appartements se vendent 5 454 €/m², soit 12 % au-dessus de la médiane 2018-2025 (4 891 €/m²) : une nette hausse, d’environ 48 000 € de plus pour 85 m², qui alourdit l’apport et le montant à emprunter.

Sur 12 mois, les maisons se vendent 5 037 €/m², contre 5 003 €/m² en médiane 2018-2025 : un niveau stable (écart de 1 %).

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Haute-Savoie : pour les appartements, ce prix est 29 % au-dessus de la médiane départementale (4 224 €/m²) ; pour les maisons, il est 18 % au-dessus de la médiane départementale (4 274 €/m²).

Les maisons coûtent 18 % de plus que la médiane du département, soit environ 115 000 € de plus pour 151 m² : l’apport pèse davantage dans le plan de financement.

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

Accessibilité immobilière : 32,2/100. Une note élevée signifie des prix inférieurs à ceux des communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour de Neydens, les 9 communes les plus proches (jusqu’à 6,2 km) affichent un prix médian des maisons de 5 617 €/m² (3 591 € à 7 333 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Neydens (5 003 €/m²) est inférieur de 11 %.

Dans les 9 communes les plus proches (jusqu’à 6,2 km), le prix médian des appartements est de 5 073 €/m² (4 686 € à 5 815 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Neydens (4 891 €/m²) est proche, avec un écart de 4 %.

Pour un acheteur, le ticket d’entrée est élevé pour le département : l’apport personnel, la durée du prêt et le taux d’endettement deviennent déterminants pour boucler le financement.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 66 207 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence représente 42,9 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : le marché s’adresse surtout à des ménages aux revenus élevés ou disposant d’un fort apport.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (152 200 € de plus) réduit la mensualité d’environ 901 € et les intérêts totaux d’environ 63 990 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 283 800 €, soit 42 % du capital emprunté (675 000 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 324 300 € au-delà du capital, soit 999 300 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 491 € mais ajoute environ 92 268 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (99 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (12 700 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 901 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 11 410 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Le revenu requis atteint 7,7 SMIC net : ce marché s’adresse surtout à des ménages aux revenus élevés ou disposant d’un apport important.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 178 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 173 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 56,3 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 13 500 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 152 200 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 40 500 € dans le premier cas et d’environ 22 825 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 675 000 € (apport de 20 %), la part assurée dépasse 200 000 € par personne même à deux emprunteurs (environ 338 000 € chacun) : un questionnaire de santé peut être demandé.

Neydens est classée en zone A du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

En zone A, le coût de l’opération pris en compte est plafonné à 225 000 € pour 2 personnes et à 315 000 € pour 4 personnes, avec des revenus à ne pas dépasser de 73 500 € et de 102 900 € par an. Le coût de l’opération est de 761 000 €, soit 536 000 € au-dessus du plafond pour 2 personnes : le PTZ n’est calculé que sur 225 000 €, soit 30 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 22 500 € à 67 500 € pour 2 personnes et de 31 500 € à 94 500 € pour 4 personnes. Au maximum, cela couvre 9 % du coût : l’aide reste un complément modeste. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 136 920 € par an avec 20 % d’apport) dépasse le plafond de ressources pour 2 personnes (73 500 €) : un foyer aux revenus proches du minimum requis pour acheter ici risque d’être au-dessus du plafond.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (675 007 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 22 500 € à 67 500 € et sa mensualité passerait de 3 995 € à 3 596 € à 3 862 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement de Neydens est de 2,8 ans (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe sous 3 ans (médiane du département : 3,8 ans). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute atteint 34,7 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 24,1 %). Il dépasse 22 % : la commune peut financer une grande partie de ses investissements avec ses propres ressources.

La dette par habitant est de 1 401 € en 2025, supérieure à la médiane du département (1 244 €).

La dette par habitant (1 401 € en 2025) a diminué de 32 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est amélioré de 6,0 points depuis 2020.

Côté acheteur, des indicateurs financiers plus favorables que ceux de la plupart des communes comparables rendent en principe moins probable une hausse brutale des impôts locaux ou une réduction des services, sans que cela soit exclu.

La taxe foncière sur les propriétés bâties de Neydens est calculée avec un taux de 25,05 % en 2025, soit 14 % en dessous de la médiane départementale (29,16 %).

Ce taux a augmenté de 3,3 points depuis 2020.

La note de pression fiscale ressort à 87,6/100 : plus elle est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables.

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Neydens est de 1 192 € en 2025, soit 40 % au-dessus de la médiane départementale (854 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 8,70 % à Neydens en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune (99 € par mois) ajoute 2 % à la mensualité de référence : une charge secondaire dans le budget.

Autour de Neydens, le taux de taxe foncière bâtie des 9 communes les plus proches (jusqu’à 6,2 km) se situe entre 22,63 % et 34,89 % (médiane 26,15 %), contre 25,05 % dans la commune, soit 1,1 point de moins que la médiane locale.

Attention : un taux n’est pas un montant. La valeur locative cadastrale du bien, les abattements et les exonérations font varier la taxe ; l’avis de taxe foncière du vendeur reste la référence.

Pour un acheteur, la taxe foncière est une charge récurrente à intégrer dans le budget de propriétaire, en plus de la mensualité du crédit.

Sur les 334 diagnostics de performance énergétique (DPE) recensés à Neydens (2026), 7,8 % sont classés F ou G (passoires thermiques) et 16,5 % sont classés E, F ou G.

Les logements F ou G existent mais restent minoritaires à Neydens : un contrôle bien par bien suffit en général.

En comparaison, la part de logements F ou G est 54 % en dessous de la médiane départementale (16,9 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acquéreur, la part de logements énergivores est modérée dans la commune, ce qui ne dispense pas de consulter le DPE du bien avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Neydens est de 22,9 €/m² charges comprises, soit environ 1 940 € par mois pour 85 m², 37 % au-dessus de la médiane départementale (16,7 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Neydens est de 21,0 €/m² charges comprises, soit environ 3 180 € par mois pour 151 m², 28 % au-dessus de la médiane départementale (16,5 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer annuel estimé équivaut à 5,0 % du prix médian des maisons : un rendement brut compris entre 5 et 7 %.

Pour 151 m², la mensualité de crédit (3 995 €) est supérieure de 26 % au loyer estimé (3 180 €) : avant assurance, taxe foncière et charges, l’achat coûte un peu plus cher par mois que la location.

Le niveau de vie médian de Neydens (45 460 € par an et par unité de consommation) dépasse de 52 % la médiane du département (30 000 €) : les ménages y disposent de ressources nettement supérieures à celles des communes voisines.

Soit 3 790 € par mois et par unité de consommation, 2,56 fois le SMIC net : un niveau de vie médian élevé.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (11 410 € par mois avec 20 % d’apport) représente 201 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 5 680 € par mois, ordre de grandeur) : le marché est surtout accessible à des acheteurs extérieurs ou plus aisés que les habitants.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La commune compte 6 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 2022, un nombre modéré (médiane des communes concernées du département : 4).

Le dernier événement reconnu date de 2022 (il y a 4 ans).

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 2 écoles primaires et 1 collège à Neydens, dont 2 établissements privés.

Rapporté à la population (0,9 école pour 1 000 habitants), l’offre du premier degré dépasse la moyenne départementale (0,6 pour 1 000).

La commune compte 1 collège mais aucun lycée : les lycéens rejoignent un établissement d’une commune voisine.

Le lycée le plus proche est à Saint-Julien-en-Genevois (2,7 km), à vol d’oiseau.

1 établissement sur 3 déclarent une restauration scolaire.

Aucun hôpital, clinique, pharmacie, centre de santé ni hébergement pour personnes âgées n’est recensé à Neydens au fichier FINESS : la pharmacie la plus proche se trouve à Archamps (2,4 km à vol d’oiseau).

Pour un futur propriétaire, les écoles, la poste et l’offre de soins proches soutiennent la demande locale et la revente : mesurez les distances réelles et vérifiez horaires et carte scolaire avant de signer.