Immobilier et crédit à Saint-Joseph : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Saint-Joseph est de 2 160 €/m² pour les appartements (18 ventes) et de 2 310 €/m² pour les maisons (142 ventes).

Le prix des appartements recule nettement : 2 160 €/m² sur les 12 derniers mois contre 3 135 €/m² en médiane 2018-2025, soit 31 % de moins (environ 56 000 € pour 57 m²).

Les maisons se vendent 2 310 €/m² sur les 12 derniers mois, 4 % sous la médiane 2018-2025 (2 414 €/m²) : un léger recul, d’environ 9 000 € pour 87 m².

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département La Réunion : pour les appartements, ce prix est 16 % en dessous de la médiane départementale (2 580 €/m²) ; pour les maisons, il est 10 % en dessous de la médiane départementale (2 572 €/m²).

Avec 10 % de moins que la médiane du département, le ticket d’entrée est inférieur d’environ 23 000 € pour 87 m².

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

Accessibilité immobilière : 73,9/100. Une note élevée signifie des prix inférieurs à ceux des communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 9 communes les plus proches (jusqu’à 24 km), le prix médian des maisons est de 2 490 €/m² (1 134 € à 3 491 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Saint-Joseph (2 414 €/m²) est proche, avec un écart de 3 %.

Autour de Saint-Joseph, les 7 communes les plus proches (jusqu’à 24 km) affichent un prix médian des appartements de 3 865 €/m² (1 533 € à 11 628 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Saint-Joseph (3 135 €/m²) est inférieur de 19 %.

Pour un acheteur, cela traduit un ticket d’entrée plutôt bas pour le département : l’apport et la durée du prêt pèsent moins sur la mensualité, à mettre en regard du dynamisme local (emploi, transports) que ce score ne mesure pas.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 17 487 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le prix du bien de référence représente 11,3 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu élevé.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (40 200 € de plus) réduit la mensualité d’environ 238 € et les intérêts totaux d’environ 16 901 €.

Pour 178 300 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 75 000 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 85 700 € au-delà du capital, soit 263 900 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 130 € mais ajoute environ 24 370 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (109 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (3 350 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 238 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 3 010 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Il faut l’équivalent de 2,0 SMIC net, soit plus que deux salaires au SMIC (environ 2 956 € nets à deux) : des revenus intermédiaires ou un apport renforcé sont nécessaires.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 47 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 46 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 14,9 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 3 566 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 40 200 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 10 697 € dans le premier cas et d’environ 6 029 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 178 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Saint-Joseph est classée en zone B1 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Le bien de référence est une maison de 87 m² à environ 201 000 € (prix médian constaté). Le plafond d’opération de la zone B1 est de 135 000 € pour une personne seule et de 243 000 € pour 3 personnes ; les plafonds de ressources (revenu fiscal de référence) sont respectivement de 34 500 € et de 62 100 €. Le coût de l’opération est de 201 000 €, soit 66 000 € au-dessus du plafond pour une personne seule : le PTZ n’est calculé que sur 135 000 €, soit 67 % du coût. Un foyer de 3 personnes n’est pas concerné par ce plafonnement.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 13 500 € à 40 500 € pour une personne seule et de 20 100 € à 60 300 € pour 3 personnes. Au maximum, cela couvre 20 % du coût, un complément significatif du prêt principal. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 36 120 € par an avec 20 % d’apport) dépasse le plafond de ressources pour une personne seule (34 500 €) : un foyer aux revenus proches du minimum requis pour acheter ici risque d’être au-dessus du plafond.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (178 287 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 13 500 € à 40 500 € et sa mensualité passerait de 1 055 € à 815 € à 975 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement de Saint-Joseph ressort à 12,6 ans en 2025 ; elle se situe au-delà du repère de 12 ans, souvent retenu comme seuil d’alerte (médiane du département : 6,2 ans). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

Épargne brute rapportée aux recettes de fonctionnement : 5,5 % en 2025 (médiane du département : 8,6 %). Il se situe sous le repère de 8 % souvent retenu : une part limitée des recettes reste disponible pour investir ou rembourser la dette.

Avec 982 € de dette par habitant en 2025, la commune suit la médiane départementale (1 030 €).

La dette par habitant (982 € en 2025) a diminué de 9 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 2,4 points depuis 2020.

Côté acheteur, les indicateurs financiers sont inférieurs à ceux de la plupart des communes comparables : informez-vous sur les projets d’investissement et sur l’évolution des taux d’imposition avant de vous engager.

En 2025, le taux communal de taxe foncière sur le bâti de Saint-Joseph s’établit à 48,33 %, soit proche de la médiane départementale (47,24 %).

Ce taux a augmenté de 2,9 points depuis 2020.

La note de pression fiscale ressort à 47,8/100 : plus elle est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables.

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Saint-Joseph est de 1 302 € en 2025, soit 5 % en dessous de la médiane départementale (1 372 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 16,70 % à Saint-Joseph en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune atteint 109 € par mois, soit 10 % de la mensualité de référence : un poste lourd du budget de propriétaire.

Dans les 9 communes les plus proches (jusqu’à 24 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 41,06 % à 72,57 % (médiane 45,42 %) : celui de Saint-Joseph (48,33 %) est supérieur de 2,9 points.

Le montant de la taxe foncière dépend du taux, mais aussi de la valeur locative cadastrale du bien et des abattements ou exonérations éventuels. Pour un bien précis, demandez au vendeur son dernier avis.

Pour un futur propriétaire, la taxe foncière est une dépense récurrente, à prévoir en plus de la mensualité du prêt.

Sur les 16 diagnostics de performance énergétique (DPE) recensés à Saint-Joseph (2026), 0,0 % sont classés F ou G (passoires thermiques) et 18,8 % sont classés E, F ou G.

Avec 16 diagnostics seulement, ces pourcentages ne permettent pas de juger l’état du parc à Saint-Joseph : ils sont donnés à titre indicatif et ne donnent pas lieu à une note.

Rappel réglementaire : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2028 dans les départements d’outre-mer, celle des logements F le sera au 1er janvier 2031.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acheteur, le nombre de DPE recensés est trop faible pour juger l’état du parc de logements : le DPE du bien visé est le document à consulter avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Saint-Joseph est de 13,8 €/m² charges comprises, soit environ 790 € par mois pour 57 m², proche de la médiane départementale (13,9 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Saint-Joseph est de 11,4 €/m² charges comprises, soit environ 990 € par mois pour 87 m², 8 % en dessous de la médiane départementale (12,5 €/m²).

Le rendement locatif brut indicatif atteint 5,9 % pour maisons : un niveau compris entre 5 et 7 %, où le loyer couvre une part notable du coût d’acquisition.

Pour le bien de référence (87 m²), la mensualité de crédit (1 055 €) dépasse de 6 % le loyer estimé (990 €) : acheter coûte un peu plus cher chaque mois que louer, avant assurance, taxe foncière et charges.

Le niveau de vie médian de Saint-Joseph est de 15 200 € par an et par unité de consommation, soit 9 % de moins que la médiane départementale (16 765 €).

Cela représente 1 270 € par mois et par unité de consommation, soit 0,86 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : la moitié des habitants vit avec moins que le SMIC par unité de consommation.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (3 010 € par mois avec 20 % d’apport) représente 158 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 1 900 € par mois, ordre de grandeur) : le bien dépasse les moyens d’un couple médian de la commune sans apport renforcé.

Le taux de pauvreté dépasse 30 % (43,0 % (médiane du département : 37,0 %)) : au moins trois habitants sur dix vivent sous le seuil de pauvreté.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 3,9 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 3,9 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart marqué.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

20 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1993 et 2025 : un nombre élevé (médiane des communes concernées du département : 18).

Le dernier événement reconnu date de 2025 (il y a 1 an).

Les 15 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 5 écoles maternelles, 16 écoles primaires, 5 écoles élémentaires, 5 collèges et 5 lycées à Saint-Joseph, dont 3 établissements privés.

Avec 0,7 école pour 1 000 habitants, le premier degré est aussi dense que dans le département (0,6 pour 1 000).

L’enseignement secondaire est assuré sur place, avec 5 collèges et 5 lycées.

35 établissements sur 36 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 3 hôpitaux ou cliniques, 11 pharmacies et 2 centres ou maisons de santé à Saint-Joseph.

Rapporté à la population (2,8 pharmacie pour 10 000 habitants), l’offre officinale est proche de celle du département (2,7 pour 10 000).

Pour un acheteur, la distance aux écoles, à la poste et aux soins joue sur la demande locale, donc sur la revente : vérifiez les trajets réels, les horaires d’ouverture et la carte scolaire avant de vous engager.