Immobilier et crédit à Mana : prix, finances locales et score Vos-Credits

Le prix médian observé à Mana est de 2 948 €/m² pour les appartements (2 ventes, 2018-2025) et de 1 357 €/m² pour les maisons (3 ventes, 12 derniers mois).

Sur les 12 derniers mois, les maisons se vendent 1 357 €/m², soit 36 % au-dessus de la médiane 2018-2025 (1 000 €/m²) : une nette hausse, d’environ 25 000 € de plus pour 71 m², qui alourdit l’apport et le montant à emprunter.

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Guyane : pour les appartements, ce prix est 6 % en dessous de la médiane départementale (3 149 €/m²) ; pour les maisons, il est 44 % en dessous de la médiane départementale (2 444 €/m²).

Acheter à Mana coûte nettement moins cher que dans la plupart du département : 44 % de moins au m² pour les maisons, soit près de 77 000 € d’écart sur 71 m². Ce niveau invite à regarder l’état des biens et la demande locale.

Pour les appartements, moins de 3 ventes simples sont enregistrées sur les 12 derniers mois : le prix affiché reste la médiane 2018-2025.

Le nombre de ventes est faible (moins de 5 pour au moins une typologie) : ces prix sont à lire comme un ordre de grandeur, pas comme une référence précise.

Ces médianes couvrent toute la période 2018-2025 : elles situent la commune mais peuvent différer des prix actuels et ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 8 352 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Il faut compter 5,4 années de SMIC net pour atteindre le prix du bien de référence (SMIC net d’environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu bas.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (19 200 € de plus) réduit la mensualité d’environ 114 € et les intérêts totaux d’environ 8 072 €.

Pour 85 200 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 35 800 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 40 900 € au-delà du capital, soit 126 100 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 62 € mais ajoute environ 11 640 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (77 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (1 600 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 114 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 1 440 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Il faut l’équivalent de 1,0 SMIC net : un salaire au SMIC seul atteint ce niveau pour le bien de référence.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 22 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 22 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 7,1 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 1 703 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 19 200 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 5 109 € dans le premier cas et d’environ 2 879 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 85 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Mana est classée en zone B1 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Les plafonds de la zone B1 augmentent avec la taille du foyer : 243 000 € de coût d’opération et 62 100 € de revenus pour 3 personnes, puis 324 000 € et 82 800 € pour 5 personnes et plus. Le coût de l’opération est de 96 000 €, sous le plafond : le PTZ est calculé sur le coût entier.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 9 600 € à 28 800 €. Au maximum, cela couvre 30 % du coût, un complément significatif du prêt principal. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 17 280 € par an avec 20 % d’apport) représente 28 % du plafond de ressources pour 3 personnes (62 100 €) : le plafond laisse une marge importante.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (85 152 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 9 600 € à 28 800 € et sa mensualité passerait de 504 € à 334 € à 447 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement de Mana ressort à 0,6 an en 2025 ; elle se situe sous 3 ans (médiane du département : 1,2 an). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

En 2025, le taux d’épargne brute de la commune s’établit à 4,2 % (médiane du département : 8,0 %). Il se situe sous le repère de 8 % souvent retenu : une part limitée des recettes reste disponible pour investir ou rembourser la dette.

Avec 32 € de dette par habitant en 2025, la commune se situe à moins de la moitié de la médiane départementale (145 €).

La dette par habitant (32 € en 2025) a diminué de 79 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 7,4 points depuis 2020.

Pour un acheteur, la situation financière est dans la moyenne des communes comparables : le budget et les projets d’investissement de la commune restent à consulter.

Le taux de taxe foncière bâtie de Mana atteint 56,38 % en 2025, soit 7 % en dessous de la médiane départementale (60,92 %).

Le taux n’a pas sensiblement évolué depuis 2020 (variation inférieure à 1 point).

Note de pression fiscale : 66,7/100 (plus la note est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Mana est de 927 € en 2025, soit 12 % en dessous de la médiane départementale (1 055 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 12,30 % à Mana en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune atteint 77 € par mois, soit 15 % de la mensualité de référence : un poste lourd du budget de propriétaire.

Attention : le taux ne donne pas le montant payé. La taxe dépend aussi de la valeur locative cadastrale du bien, des abattements et exonérations. Demandez au vendeur son dernier avis de taxe foncière.

Côté acheteur, la taxe foncière revient chaque année : elle s’ajoute à la mensualité du crédit dans le budget de propriétaire.

Les 1 diagnostics de performance énergétique recensés à Mana (2026) se répartissent ainsi : 0,0 % en classe F ou G (passoires thermiques) et 0,0 % en classe E, F ou G.

Avec 1 diagnostic seulement, ces pourcentages ne permettent pas de juger l’état du parc à Mana : ils sont donnés à titre indicatif et ne donnent pas lieu à une note.

Rappel réglementaire : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2028 dans les départements d’outre-mer, celle des logements F le sera au 1er janvier 2031.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acheteur, le nombre de DPE recensés est trop faible pour juger l’état du parc de logements : le DPE du bien visé est le document à consulter avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Mana est de 13,3 €/m² charges comprises, soit environ 1 190 € par mois pour 90 m², 5 % en dessous de la médiane départementale (14,0 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Mana est de 15,0 €/m² charges comprises, soit environ 1 070 € par mois pour 71 m², 13 % au-dessus de la médiane départementale (13,3 €/m²).

Le rendement locatif brut indicatif ressort à 13,3 % pour maisons (loyer annuel divisé par le prix médian), mais le prix médian repose sur 3 ventes seulement : c’est trop peu pour en tirer une conclusion. Comparez avec des annonces et des ventes locales récentes.

Pour le bien de référence (71 m²), la mensualité de crédit (504 €) est inférieure de 53 % au loyer estimé (1 070 €) : acheter coûte moins cher chaque mois que louer, avant assurance, taxe foncière et charges de copropriété.

La commune compte 1 arrêté de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 2022 et 2022, un nombre faible (médiane des communes concernées du département : 2).

Le dernier événement reconnu date de 2022 (il y a 4 ans).

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école maternelle, 5 écoles primaires, 1 école élémentaire, 4 collèges et 2 lycées à Mana, dont 1 établissement privé.

Avec 0,6 école pour 1 000 habitants, le premier degré est aussi dense que dans le département (0,7 pour 1 000).

L’enseignement secondaire est assuré sur place, avec 4 collèges et 2 lycées.

9 établissements sur 13 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 1 pharmacie à Mana.

Rapporté à la population (0,9 pharmacie pour 10 000 habitants), l’offre officinale est inférieure à celle du département (1,8 pour 10 000).

Le centre ou la maison de santé le plus proche se trouve à Saint-Laurent-du-Maroni (37 km à vol d’oiseau).

Aucun hôpital ni clinique n’est implanté dans la commune : l’hôpital ou la clinique le plus proche se trouve à Saint-Laurent-du-Maroni (37 km à vol d’oiseau).

Pour un acquéreur, la proximité des écoles, de la poste et des soins pèse sur la demande locale et donc sur la revente : vérifiez les distances réelles, les horaires et la carte scolaire avant de signer.