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Loi Pinel : conditions, avantages et plafonds du dispositif fiscal

Découvrez la Loi Pinel qui vous permet d’investir dans l’immobilier en obtenant un allègement fiscal. Quel est son rôle ? Conditions, plafonds, zones, avantages…

Loi Pinel : Quel est son rôle ?

La loi Pinel

Cette nouvelle disposition a été mise en place pour aider les particuliers qui désir investir dans un logement neuf destiné à la location tout en profitant d’une réduction d’impôts sur le revenu par palier de 6, 9 ou 12 ans. Elle devrait permettre de relancer la construction de logements neufs, que ce soit appartement ou maison, afin de réduire la pénurie de logements.

Cette loi s’applique dans les zones où le nombre de logement est insuffisant pour loger tous les habitants.

Qu’apporte-t-elle exactement ?

Elle permet d’obtenir une réduction d’impôt intéressante et plus généreuse que la précédente loi Duflot. En effet, il sera possible d’obtenir une réduction maximale de 21 % en France métropolitaine et 32 % en outre-mer. Par contre, l’investissement est limité à 300 000 €.

Quelles sont les conditions pour en bénéficier ?

Le logement neuf ou en VEFA (vente en état futur d’achèvement) respecter les caractéristiques thermiques et énergétiques prévu par le label RT 2012.

De plus, les zones où doivent se trouver les logements sont bien ciblées et sont reconnaissables par des lettres tel que A, A bis, B1 ou encore B2. Il faut respecter les différents plafonds suivants :

  • Plafond du tarif du mètre carré est également définit, il s’agit de 5 500 €/m²
  • Plafond du montant des loyers
  • Plafond des ressources des locataires.

Ensuite, des conditions de locations sont établies, c’est-à-dire que le logement doit être loué nu pour une durée minimum de 9 ans et en tant que résidence principale.

Les avantages qu’octroie la loi Pinel

  • Avec cette nouvelle loi, vous obtenez l’autorisation de louer le logement à un ascendant ou un descendant. La condition est qu’il ne doit pas faire partie de votre foyer fiscal.
  • La durée d’investissement est découpée en trois durées. Avec l’ancienne loi, vous n’aviez pas le choix que de le louer durant 9 années. Maintenant, il vous sera possible de le louer au minimum 6 années, avec la possibilité de prolonger deux fois 3 ans pour donner 9 et 12 ans pour obtenir la défiscalisation.
  • Le pourcentage de réduction d’impôt est calculé en fonction de la durée d’investissement. En effet, si vous optez pour 6 ans, vous obtiendrez une réduction de 12 %. (2% par an) Si vous préférez 9 ans, vous aurez une réduction de 18 % (2 % par an). Dans le cas où vous optez pour 12 ans, vous pourrez prétendre à une réduction d’impôt de 21 % (2% par an les 9 premières années et 1 % pendant les 3 dernières années). Les taux ne sont pas encore totalement validés mais le seront par la loi de finance 2015 (PLF 2015).
  • Enfin, les zones pour l’investissement sont modifiées. Il y a donc maintenant une zone A Bis (certaines villes du département 75, 78, 92, 93, 94 et 95), une zone A (certaines communes du 01, 06, 13, 34, 59, 60, 69, 74, 77, 78, 83, 91, 93, 94, 95, 2A), une zone B1 (01 ,02, 06, 13, 14, 17, 21, 27, 28, 30, 31, 33…..2B) et une zone B2 (certaines villes du 01, 02, 08…. 2B). Ces nouvelles zones ont été appliquées à partir du 1er octobre 2014.

Le plafond des loyers

Vous avez investi dans un logement et celui-ci regroupe tous les critères pour pouvoir bénéficier de la loi Pinel ? Sachez que vous ne pourrez pas imposer le loyer que vous souhaitez, il y a des règles à respecter. Quelles sont-elles ?

Pour la mise en location, vous devez donc respecter le plafond des loyers. Il reste tout de même revalorisable chaque année. Ce qu’on appelle plafond des loyers est la somme que vous ne pouvez pas dépasser pour le montant du loyer de votre logement. Il se calcul avec une formule de calcul très simple. Tout d’abord, il faut obtenir le coefficient multiplicateur. Pour cela vous devrez suivre cette formule : 0,7 + 19/ S (surface du logement) = coefficient multiplicateur. Celui-ci ne peut pas dépasser 1,2 et doit être arrondi à la deuxième décimale la plus proche.

Les plafonds appliqués zone par zone (2018-2019):

  • Zone A bis : Pour la Zone A bis, le plafond est de 16, 96€. Par exemple : un logement de 80 m² en zone A bis, avec un plafond de 16,96 €. Vous obtiendrez 16,96 x (0,7 + 19/80) = 15, 90 €.
  • Zone A : Pour la Zone A, le plafond des loyers appliqués est de 12,59 €. Voici un exemple : un logement de 70 m² en zone A qui donne un plafond de 12,59 €. Le calcul est 12,59 x (0,7 + 19/70) = 12,23 €.
  • Zone B1 : Les plafonds de loyers de la zone B1 s’élèvent à 10 ,15€. Pour l’exemple, vous avez un logement de 95 m² avec un plafond à 10,15 €. Le calcul est donc 10,15 x (0,7 + 19/95) = 9,14 €.
  • Zone B2 : En ce qui concerne la zone B2, le plafond de loyer est de 8,82€.

Le plafond des ressources des locataires

En effet, ceux-ci sont soumis à un plafond de ressources. Pour pouvoir bénéficier des avantages de la nouvelle loi, vérifiez correctement les ressources des futurs locataires avant de signer quoique ce soit. Quels sont les plafonds imposés ? Il faut savoir que ces plafonds sont revalorisés chaque année. Le plafond de ressource prend en compte le montant du revenu fiscal de référence du locataire de l’année N-2.

Foyer du locataire Logement en zone A bis Logement en zone A Logement en zone B1 Logement en zone B2
1 personne 37 508 € 37 508 € 30 572 € 27 515 €
Un couple 56 058 € 56 058 € 40 826€ 36 743 €
Personne seule ou couple avec 1 personne à charge 73 486 € 67 386 € 49 097€ 44 187 €
avec 2 personnes à charge 87 737 € 80 716 € 59 270 € 53 344 €
avec 3 personnes à charge 104 390 € 95 553 € 69 725 € 62 753 €
avec 4 personnes à charge 117 466 € 107 527 € 78 579 € 70 721 €
Majoration pour chaque autre personne à charge + 13 087 € + 11 981 € + 8 766 € + 7 888 €

Ces plafonds ont été mis en place afin de favoriser l’accès au logement aux personnes dont les revenus sont moyens. Il a été positionné en sorte de convenir à 80 % des candidats locataires éligibles en France. Cette nouvelle loi devrait pouvoir proposer 500 000 nouveaux logements chaque année.

Loi Pinel Outre-mer pour investir dans les DOM-TOM

Vous avez pour projet d’investir dans la pierre et vous avez décidé d’acquérir un logement dans les DOM-TOM comme la Martinique, la Nouvelle Calédonie, la Guadeloupe, La Réunion… ? Le dispositif Pinel sera prolongé jusqu’en 2021.

L’avantage fiscal est calculé en fonction de la nature du logement, de sa situation géographique, de ses performances et de la durée de location que vous choisissez. Pour la situation du logement, il doit se situer dans les DOM-TOM et pour la performance, il doit répondre aux réglementations thermiques RT 2012 et au label BBC 2005. Pour obtenir l’avantage fiscal, le montant l’investissement est plafonné à 300 000 € et 5 500 € du m² habitable.

Pour la nature du logement, il doit être naturellement neuf, en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), en construction ou un logement ancien avec des travaux de réhabilitation.

La durée de la location peut être 6, 9 ou encore 12 ans. Le logement doit être nu et considéré comme résidence principale. Le logement peut être loué à un descendant ou un ascendant qui ne compte pas dans le foyer fiscal de l’investisseur.

Quels sont les plafonds prévus pour l’outre-mer ?

Il y a des plafonds de loyers qui diffèrent entre les iles à savoir 10.14€/m² pour la Réunion, Guadeloupe, Guyane, Martinique, Mayotte,, Saint Martin ou encore Saint-Pierre-et-Miquelon.

Pour la Nouvelle-Calédonie, la Polynésie Française et les iles de Wallis-et-Futuna, il faut compter 12, 55 €/m².